別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 富田林 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富田林 -10 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　横崎　博一   TEL.

鑑定評価額 20,400,000 円  １㎡当たりの価格 73,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 59,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富田林市若松町３丁目７９９番 ｢若松町３－５－３｣ ②地積 　(㎡) 277   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,180) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に近隣 店舗も見られる既成 住宅地域 西4.5m市道 水道、ガス、下水 富田林 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 富田林駅北東方 650m 法令 規制 １住居 (70,180) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 既成住宅地域として熟成しており、地域要因に変動はなく今後も現状を維持するものと予測される。駅徒歩圏で はあるが、旧来からの住宅地であり若干選好性に劣ることから、地価は依然として下落傾向に推移している。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、近鉄長野線及び南海高野線各駅を最寄駅とする富田林市及び隣接地域の既成住宅地域の圏域。需要者は 、自用の居宅の取得を計画する一次取得者層が中心で、需要者の存する地域的な範囲としては、地縁性を有する者が中 心で、他地域からの転入は少ないものと推測される。周辺地域では画地の細分化が散見される。取引市場における需給 は低調で取引は散発的であり、対象不動産と類似する土地の市場における中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地の周辺地域の賃貸市場が未成熟で、適正な賃料が把握できないこと、接面道路の幅員が５ｍ未満であるため法定 容積率を十分活用できず、合理的な投資採算性を見込める収益用不動産の建設が困難なこと等を勘案し、収益価格は非 適用とした。又、市場においては収益性よりも居住環境を重視して選考されることが一般的である。よって本件では、 代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富田林 -13                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,500 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [100.0] 100 [109.6] [101.0] 100 73,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     74,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症による厳しい状況 が一進一退する中、選好性に優れる地域は横 ばい程度、それ以外は下落傾向で二極化が進 んでいる。 地域要因に特に変動は見られない。地価は依 然下落傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +0.4 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％