別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 富田林 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富田林 -8 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　横崎　博一   TEL.

鑑定評価額 8,370,000 円  １㎡当たりの価格 63,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 49,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富田林市桜井町１丁目１８００番 ｢桜井町１－１０－２４｣ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,160) 1:3.5 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 が混在する住宅地域 南3.5m市道 水道、ガス、下水 喜志 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    90 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、３．５ ｍ市道 交通 施設 喜志駅南東方 900m 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅と一般住宅が混在する既成の住宅地域として熟成しており、戸建分譲住宅の開発も散見されるものの、 地域要因は現況を維持するものと予測される。地価は今後も弱含みで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、近鉄長野線及び南海高野線沿線の富田林市及びその周辺地域に位置する、戸建住宅地域の範囲である。 需要者は地縁性のある第一次取得者が中心で、他地域からの転入はほぼないものと推測される。農家住宅も混在する地 域で需要は弱く、供給もあまり見られないことから取引は散発的である。取引市場の中心価格帯は、取引件数の少なさ から把握は困難であるが、標準地と同程度の規模の土地で９００万円程度と推測される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地の存する戸建住宅地域においては、主として居住快適性や市場性により価格が形成されるのが一般的である。ま た、標準地の規模の点で賃貸用不動産の想定は非現実的であること、周辺地域の賃貸市場は未成熟で、適正な賃料水準 の把握が困難であること等から、収益価格は非適用とした。以上より本件においては、規範性のある事例に基づき市場 の実態を反映している比準価格を重視し、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富田林 -13                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,500 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [100.0] 100 [131.0] [104.0] 100 63,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響が長期化す る中、選好性に優れる地域は横ばい程度、そ れ以外は下落傾向で二極化が進んでいる。 地域要因には特段の変動は見られない。選好 性に劣る地域で、地価は弱含み傾向が続いて いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +2.4 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％