別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 富田林 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富田林 -7 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　倉橋　秀斗   TEL.

鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 68,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富田林市桜ケ丘町２３４番２１ ｢桜ケ丘町６－２１｣ ②地積 　(㎡) 183   (         28)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） (70,160) 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 北西4m私道 水道、ガス、下水 川西 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、４ｍ私 道 交通 施設 川西駅北西方 700m 法令 規制 ２中専 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域として熟成しており、特段の変動要因は認められない。丘陵地内の住宅地域に存して利便性がやや 劣ることから選好性は低く、需要は弱含みであって地価の緩やかな下落傾向は続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄長野線及び南海高野線沿線で、富田林市及び周辺市域に存する中規模住宅地域である。主な需要者は 、当該地域に地縁性を有する１次取得者層が中心である。駅から徒歩圏の住宅地域であるが、丘陵地で勾配があること から生活利便性はやや劣り需要は限定的であって、地価は下落傾向が続いている。標準となる価格帯は、標準地と同程 度の規模で、１，１００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の居住目的での戸建住宅の取引が中心であり、また、高台に存して利便性の点で賃貸需要が乏しく収益還元法につ いては適用できなかった。従って、本件の主たる需要者が市場性を重視するエンドユーザーであることから、市場の実 態を反映した比準価格を重視し、代表標準地から求めた規準価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　河内長野 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     82,400 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [101.0] 100 [119.5] [101.0] 100 68,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     69,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響は未だ予断を許さない。人口 減や高齢化から利便性の良い土地以外の需要 は基本的に弱含みで、地価は横ばいから下落 基調である。 地域要因に特段の変動は認められない。丘陵 地に存する地勢条件から需要は弱含みで、地 価も下落傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.5 交通・接近　　　  +1.6 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％