別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 富田林 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富田林 -3 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　横崎　博一   TEL.

鑑定評価額 14,200,000 円  １㎡当たりの価格 88,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 70,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富田林市木戸山町５７２番３ ｢木戸山町１２－２｣ ②地積 　(㎡) 160   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 台形 1:1.5 住宅 ＬＳ3 一般住宅、共同住宅 が混在する住宅地域 西5m市道 水道、ガス、下水 喜志 580m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 喜志駅北東方 580m 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅と共同住宅が混在する最寄駅徒歩圏の既成住宅地域で、地域要因に特段の変動はなく、今後も現状を維 持すると予測される。住環境等から需要がやや弱く、地価は弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     88,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、近鉄長野線、近鉄南大阪線並びに南海高野線の各駅を最寄駅とする、富田林市を中心とした住宅地域。 自用の居宅の取得を目的とする個人が需要者の中心で、需要者の存する地域的な範囲としては、地縁性のある者が中心 で他地域からの転入は少ない。取引市場は需給ともに低調な状況が続いており、地価は弱含みである。取引市場の中心 価格帯は、取引件数が少なく把握しづらいが、標準地と同程度の規模の土地で１，４００万円程度と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅が建ち並ぶ地域に存する標準地の取引市場においては、居住の快適性や周辺地域の同種の物件の取引と の比較が取引の意思決定に際し重視されるものと認められる。また、経済合理性に合致する賃貸用共同住宅の建築には 、標準地の地積が過小であること等から、収益価格は試算できなかった。以上から本件においては、市場の実情を反映 した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富田林 -13                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,500 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [100.0] 100 [ 91.1] [101.0] 100 88,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     89,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響が長期化す る中、選好性に優れる地域は横ばい程度、そ れ以外は下落傾向で二極化が進んでいる。 地域要因に特段の変動は見られない。地価は 弱含み傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　  -0.3 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％