別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 富田林 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富田林 -1 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　松山　尚弘   TEL.

鑑定評価額 24,000,000 円  １㎡当たりの価格 103,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 80,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富田林市新青葉丘町３１０２番３２ ｢新青葉丘町４－１８｣ ②地積 　(㎡) 233   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い高台の閑静な住宅 地域 南東6.6m市道 水道、ガス、下水 大阪狭山市 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北６．６ ｍ市道 交通 施設 大阪狭山市駅東方 1.0km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、当面現状を維持するものと予測する。居住環境等は概 ね良好で、需給関係は安定しており、今後も地価は横ばい傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    103,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、富田林市及び大阪狭山市の金剛、金剛東ニュータウンを中心とする南海高野線沿線の住宅地域である。 需要者は地縁を有する一次取得者層や買替層が中心である。居住環境等は概ね良好であるが、丘陵地上にあって道路や 隣接地との高低差が大きな画地も多く、地勢の状態により取引価格に大きな格差が生じる傾向がある。需要の中心価格 帯は土地６０～７０坪程度で２，０００～２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は金剛、金剛東ニュータウン内の住宅地域における取引事例に基づき試算されており、市場性を反映した価格 が求められている。一方、自用目的の取引が主体の戸建住宅地域であり、賃貸市場も未成熟であるため、収益還元法の 適用は断念した。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、市場実態を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を以下 のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富田林 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     99,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [ 97.9] [103.0] 100 103,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    103,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 富田林市の住宅地の地価は、住環境や利便性 の優れる地域は横ばい又は微増、駅遠や石川 以東の地域は緩やかな下落傾向が続いている 。 対象標準地の価格に影響を及ぼすような地域 要因の変動は特にない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -0.1 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％