別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 泉佐野 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   泉佐野 9-3 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　川崎　隆   TEL.

鑑定評価額 86,900,000 円  １㎡当たりの価格 65,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 51,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 泉佐野市りんくう往来南５番７ ②地積 　(㎡) 1,321   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,300) 準防 （その他） 地区計画等 (70,300) 1.2:1 事務所、工場兼倉庫 Ｓ2 倉庫、工場、営業所 等が建ち並ぶ流通業 務地域 北西12m市道 水道、ガス、下水 りんくうタウン 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    90 ｍ、南    70 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 倉庫兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 りんくうタウン駅南西 方 1.0km 法令 規制 準工 (70,300) 準防  地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域はりんくうタウン内の倉庫、工場、営業所等が建ち並ぶ流通業務地域であり、需給関係は概ね堅調で、 当面は発展傾向にて推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 倉庫兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね泉佐野市を中心とする泉州地域における工業地域である。需要者の中心は、製造、流通に関する事業 を営む目的で不動産を取得する一般法人等である。特に物流関連事業の進出が増加している。このように当地域を含む 「りんくうタウン」内における需要は堅調で、需給動向は改善傾向にある。工業地の取引件数は極めて少なく、取引価 格にはばらつきがあり、中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺は事務所付工場、倉庫等が存する流通業務地域である。主な需要者は事業採算性を重視して取引を行 うため取引事例比較法を適用し試算を行った。一方、業態から特に賃料収入による収益性は指向せず、自用目的が主で 賃貸市場が未成熟であること等から、収益還元法の適用は断念した。本件においては、取引事例比較法により市場性を 反映した比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡についての検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　泉佐野 9-2                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,500 円／㎡ [101.7] 100 100 [100.0] 100 [ 53.5] [100.0] 100 65,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国内の各種政策の効果や海外経済の改善もみ られるものの、新型コロナウイルス感染症の 影響により、引き続き持ち直しの動きに弱さ が見られる。 りんくうタウン内の流通業務地域であり物流 の増加等を背景に新規進出も見られるなど、 需給動向は改善傾向にあり、付近の地価は上 昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 -43.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.5 ％  ％