別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 泉佐野 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   泉佐野 9-2 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　雅人   TEL.

鑑定評価額 406,000,000 円  １㎡当たりの価格 35,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 泉佐野市住吉町３０番２ ②地積 　(㎡) 11,572   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:2 倉庫 Ｓ1 食品関係の倉庫、工 場が建ち並ぶ臨海の 工業地域 南西23m道路、三方路 水道、ガス、下水 井原里 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   330 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 倉庫、工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  70.0 ｍ、奥行　約　　 150.0 ｍ、規模　　    10,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 行政庁が開発した食品コンビ ナートであり用途指定がある 。 街 路 ２３ｍ道路三方路 交通 施設 井原里駅北西方 1.7km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は、臨海部の食品関係を中心とした倉庫、工場が建ち並ぶ工業地域であり、特に大きな地域変動要因は認 められず、今後も現状の環境を維持していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 倉庫、工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は堺市から阪南市までの泉州地域に広くわたる圏域で、大阪湾臨海部から内陸部にも及ぶ。需要者の中心は 倉庫業、製造業等を営む資金力を有する法人である。同一需給圏内では立地条件等の点で競争力はやや劣るが、ネット 通販市場の拡大等により物流施設用地を中心として工業地需要は増加傾向となっており、そのため当地域の地価も上昇 で推移している。取引規模はまちまちであり、需要の中心価格帯は見いだしにくい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は、自社使用の倉庫、工場を中心とする工業地域で、画地も大規模であり、賃貸市場はないと 判断されるため、収益還元法は非適用とした。一方、比準価格は同一需給圏内の取引事例より試算したもので、市場実 態を反映した説得力のある試算価格と判断される。よって、比準価格を重視し、単価と総額の関係や市場動向等を考察 するとともに、他の地価公示標準地とのバランスにも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は新型コロナウイルス感染症の影響によ り厳しい状況が続いている。不動産市場も、 一部でインバウンド需要の落ち込みの影響等 が見られる。 泉州地域内では立地条件等の点で競争力がや や劣るが、物流施設用地の需要が増加してお り、地価は上昇傾向となっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％