別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 泉佐野 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   泉佐野 9-1 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　山際　智裕   TEL.

鑑定評価額 35,200,000 円  １㎡当たりの価格 36,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月1日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 泉佐野市下瓦屋５丁目２８９６番１４ ②地積 　(㎡) 959   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） (70,200) 1:1.2 倉庫 Ｓ1 中小規模工場、倉庫 等が建ち並ぶ工業地 域 南東10.3m市道、南西側道 水道、下水 鶴原 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 工場・倉庫の敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０．３ｍ市道、角 地 交通 施設 鶴原駅西方 1.1km 法令 規制 工業 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 物流倉庫への需要は堅調であり、中小工場地域の需要は復調傾向にあり、当面の間は、地価は上昇傾向で推移す るものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場・倉庫の敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は広域的輸送網に代替性が及ぶ範囲となり、比較的広範囲にわたり、泉州・泉南地区内の工業地域。 需要者の属性は自己の工場・倉庫用地取得を考える法人等が中心となる。新型コロナウイルス感染症の影響で電子商取 引市場が拡大傾向にある中、物流倉庫用地の取得需要は堅調であり、地価は上昇傾向にある。取引規模はまちまちであ り、中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 以上のとおり、試算価格が求められた。収益還元法は自用の工場・倉庫等が多く、賃貸市場が存在しないため、非適用 とした。比準価格は同一需給圏内に存する代替・競争関係にある事例を収集し、各補修正も適正に行われているなど規 範性が高く、また需要者の行動を反映した説得力ある価格である。これらより、比準価格を標準に、代表標準地との均 衡にも留意のうえ上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　泉佐野 9-2                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,500 円／㎡ [101.7] 100 100 [100.0] 100 [ 95.8] [100.0] 100 36,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 感染症拡大を背景とする電子商取引の市場規 模拡大の追風は続いており、工業地地価は堅 調に推移している。 中規模工場を標準とするが、府下を中心とす る中小輸送業者等による引合いも認められ、 地価は緩やかな上昇傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％