鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

泉佐野 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	７０６ -105	泉佐野市		建付地	（　）	不整形	南17m府道、北東3.3m、二方路		１住居 (60,200)
b	７１０ -30	貝塚市		建付地	（　）	不整形	南東11m府道、北東4.3m、角地		準工 (60,200)
c	７０４ -123	泉南市		建付地	（　）	不整形	南東10m府道、中間画地		１住居 (60,200)
d	７０７ -128	阪南市		更地	（　）	不整形	北西8m府道、中間画地		２住居 (60,200)
e	７０９ -5	泉佐野市		建付地	（　）	不整形	南西16m国道、北西2m、角地		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 71,101	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	72,626	100 [ 101.5]	71,553	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 +2.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	74,400
b	(　 ) 74,040	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	74,114	100 [ 99.8]	74,263		77,200
c	(　 ) 57,789	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	67,987	100 [ 93.1]	73,026		75,900
d	(　 ) 59,058	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 94.1]	62,761	100 [ 85.6]	73,319		76,300
e	(　 ) 70,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	72,917	100 [ 99.8]	73,063		76,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 76,000 円／㎡]

泉佐野 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,935,348	2,348,272	9,587,076	6,471,120	3,115,956	（　0.9465） 2,949,252	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	61,442,750 円　　　　（　 52,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

泉佐野 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	600.00	Ｓ1	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	1,166 ㎡	29.7 m x 36.0 m	前面道路：府道　 13.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸し店舗。露天駐車場（賃料は建物賃料に込み）を十分に確保。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	600.00	100.0	600.00	1,742	1,045,200	7.0	7,316,400
							3.0	3,135,600
～

～

～

～

計		600.00	100.0	600.00		1,045,200		7,316,400
								3,135,600

⑨年額支払賃料	1,045,200 円　×　12ヶ月　＝　 12,542,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,542,400 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,254,240 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,288,160 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,316,400 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 65,848 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,135,600 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 581,340 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,935,348 円　　　　（　 10,236 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	７０２（賃）　　　　-2	2,001 ( 1,967)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,819	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,842 円/㎡　月額支払賃料（　 1,742 円/㎡）　基準階 1 F B
b	７１０（賃）　　　　-9	2,229 ( 2,120)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,858
c	７１３（賃）　　　　-6	2,034 ( 2,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,849

泉佐野 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	274,200 円	91,400,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	376,272 円	12,542,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 738,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 776,900 円	91,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	91,400 円	91,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	91,400 円	91,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,348,272 円　（　　　　　　 2,014 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9465

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	91,400,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0708	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0567 ×　 40 ％　＋　0.0696 × 35 ％　＋ 0.0952 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,471,120 円（　　　　　 5,550 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,935,348 円
②総費用	2,348,272 円
③純収益　①－②	9,587,076 円
④建物等に帰属する純収益	6,471,120 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,115,956 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,949,252 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,529 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 61,442,750 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
泉佐野 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

泉佐野 5-5

大阪府

大阪第７

氏名

不動産鑑定士　伊与　忠司

TEL.

鑑定評価額

88,600,000 円

１㎡当たりの価格

76,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	58,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	泉佐野市羽倉崎１丁目３１８５番１外｢羽倉崎１－６－１５｣				②地積　(㎡)	1,166 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:1.2	店舗Ｓ2	物販店、飲食店等が多い路線商業地域	南東13.8m府道、南西側道	水道、ガス、下水	羽倉崎 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 80 ｍ、南 50 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

沿道サービス型店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

標準地には側道から個別に公
共下水が引き込まれているが
、近隣地域にはない。

街

路

１３．８ｍ府道

交通

施設

羽倉崎駅北方

400m

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

物販店、飲食店等が多い路線商業地域であり、完全に熟成し、今後とも大きな地域要因の変化は予測されない。
新型コロナウイルス感染症及び景気の動向を見極める状況にあり、地価は当面横這いで推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

沿道サービス型店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0
供給処理施設の状態　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 76,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 53,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、泉佐野市を中心に泉州南地区における幹線又は準幹線道路沿いの路線商業地域の圏域。需要者の中心は
沿道サ－ビス店舗等の事業者で、地域の特性上、同一需給圏外からの進出も見られる。交通量の多い路線商業地域であ
るが、新型コロナウイルス感染症長期化のなか、取引には慎重で静観する姿勢が強く、地価にも大きな動きはなく横ば
い状況にある。取引が僅少で、規模がまちまちであるため、需要の中心的な価格帯は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域では物販又は飲食系の店舗等が中心であり、需要者は沿道サービス関連企業等が多く、自営店舗目的での取引
が支配的である。この取引実態を反映したものとしては、実際の取引に基づく比準価格が説得性を有しており、収益価
格は規範性に劣る。ここで収益価格が低位に求められたが、これは地価水準に較べ家賃水準が低いことに起因している
。以上より、ここでは代表標準地との価格的均衡も得ている比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　熊取 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 77,400 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[106.0]

[104.0]
100

75,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     76,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症によるインバウン
ド減少等から、飲食・ホテル業を中心に景気
は悪化している。長期化による一層の景気悪
化も懸念される。

熟成した路線商業地域であり、要因の変化は
ない。新型コロナウイルス感染症による先行
き不安から取引には慎重な姿勢が多く、地価
にも動きはない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

泉佐野 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	７０９ -5	泉佐野市		建付地	（　）	不整形	南西16m国道、北西2m、角地		準工 (60,200)
b	７０４ -123	泉南市		建付地	（　）	不整形	南東10m府道、中間画地		１住居 (60,200)
c	７０６ -105	泉佐野市		建付地	（　）	不整形	南17m府道、北東3.3m、二方路		１住居 (60,200)
d	７０２ -121	泉佐野市		更地	（　）	不整形	南東7.5m府道、中間画地		２中専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 70,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	72,917	100 [ 98.8]	73,803	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 +2.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	76,800
b	(　 ) 57,789	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	67,987	100 [ 88.3]	76,995		80,100
c	(　 ) 71,101	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	72,626	100 [ 100.4]	72,337		75,200
d	(　 ) 61,303	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	64,529	100 [ 85.0]	75,916		79,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -14.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 76,000 円／㎡]

泉佐野 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,990,160	2,350,000	9,640,160	6,471,120	3,169,040	（　0.9465） 2,999,496	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	62,489,500 円　　　　（　 53,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

泉佐野 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	600.00	Ｓ1	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	1,166 ㎡	29.7 m x 36.0 m	前面道路：府道　 13.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸し沿道サービス型店舗を想定。駐車場使用料は賃料に含まれる。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しを想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	600.00	100.0	600.00	1,750	1,050,000	7.0	7,350,000
							3.0	3,150,000
～

～

～

～

計		600.00	100.0	600.00		1,050,000		7,350,000
								3,150,000

⑨年額支払賃料	1,050,000 円　×　12ヶ月　＝　 12,600,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,600,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,260,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,340,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,350,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 66,150 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,150,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 584,010 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,990,160 円　　　　（　 10,283 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	７０３（賃）　　　　-2	2,449 ( 2,368)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [135.0]	100 [100.0]	1,814	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,850 円/㎡　月額支払賃料（　 1,750 円/㎡）　基準階 1 F B
b	７０２（賃）　　　　-2	2,001 ( 1,967)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	1,883
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

泉佐野 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	274,200 円	91,400,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	378,000 円	12,600,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 738,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 776,900 円	91,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	91,400 円	91,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	91,400 円	91,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,350,000 円　（　　　　　　 2,015 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9465

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	91,400,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0708	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0567 ×　 40 ％　＋　0.0696 × 35 ％　＋ 0.0952 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,471,120 円（　　　　　 5,550 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,990,160 円
②総費用	2,350,000 円
③純収益　①－②	9,640,160 円
④建物等に帰属する純収益	6,471,120 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,169,040 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,999,496 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,572 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 62,489,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,600 円／㎡）