鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

泉佐野 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	７０１ -108	貝塚市		建付地	（　）	不整形	南東16m府道、北東6.9m、角地		近商 (100,300)
b	７０６ -105	泉佐野市		建付地	（　）	不整形	南17m府道、北東3.3m、二方路		１住居 (60,200)
c	７０９ -5	泉佐野市		建付地	（　）	不整形	南西16m国道、北西2m、角地		準工 (60,200)
d	７１０ -30	貝塚市		建付地	（　）	不整形	南東11m府道、北東4.3m、角地		準工 (60,200)
e	７０９ -14	泉南郡熊取町		更地	（　）	長方形	北7.2m国道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 58,553	100 [ 80.0]	[ 100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 101.8]	84,585	100 [ 98.4]	85,960	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 +3.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	88,500
b	(　 ) 71,101	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	72,626	100 [ 88.5]	82,063		84,500
c	(　 ) 70,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	72,917	100 [ 82.1]	88,815		91,500
d	(　 ) 74,040	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	74,114	100 [ 83.7]	88,547		91,200
e	(　 ) 76,363	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	75,981	100 [ 90.9]	83,587		86,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	売急ぎ	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -9.0
a	売急ぎ	％／月 0.00	画地　　　　 +1.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -21.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -11.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -6.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 88,100 円／㎡]

泉佐野 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,487,978	3,904,758	16,583,220	9,912,000	6,671,220	（　0.9465） 6,314,310	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	131,548,125 円　　　　（　 67,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

泉佐野 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	950.00	Ｓ1	950.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	1,941 ㎡	43.5 m x 44.0 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造平家建店舗（一棟貸しを想定）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

店舗一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	950.00	100.0	950.00	1,849	1,756,550	6.0	10,539,300
							3.0	5,269,650
～

～

～

～

計		950.00	100.0	950.00		1,756,550		10,539,300
								5,269,650

⑨年額支払賃料	1,756,550 円　×　12ヶ月　＝　 21,078,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 950.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

計上しない（一時金により担保）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,078,600 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,686,288 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,392,312 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,539,300 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 96,962 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,269,650 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 998,704 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,487,978 円　　　　（　 10,555 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	７１３（賃）　　　　-3	1,997 ( 1,928)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,958	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,953 円/㎡　月額支払賃料（　 1,849 円/㎡）　基準階 1 F B
b	７０２（賃）　　　　-2	2,001 ( 1,967)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [108.1]	100 [100.0]	1,948
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

泉佐野 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	420,000 円	140,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	632,358 円	21,078,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,382,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,190,000 円	140,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	140,000 円	140,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	140,000 円	140,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,904,758 円　（　　　　　　 2,012 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9465

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	140,000,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 950.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0708	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0567 ×　 40 ％　＋　0.0696 × 35 ％　＋ 0.0952 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,912,000 円（　　　　　 5,107 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,487,978 円
②総費用	3,904,758 円
③純収益　①－②	16,583,220 円
④建物等に帰属する純収益	9,912,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,671,220 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,314,310 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,253 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 131,548,125 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 67,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
泉佐野 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

泉佐野 5-4

大阪府

大阪第７

氏名

不動産鑑定士　森澤　修二

TEL.

鑑定評価額

171,000,000 円

１㎡当たりの価格

88,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	68,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年1月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	泉佐野市中町３丁目６５８６番１外				②地積　(㎡)	1,941 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	1:1	店舗、事務所兼工場等Ｓ2	自動車販売会社、店舗等が建ち並ぶ路線商業地域	北西25m国道、背面道	水道、ガス、下水	泉佐野 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 30 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

沿道サービス型店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 2,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

標準地には背面道から個別的
に下水、ガスが引き込まれて
いるが、近隣地域にはない。

街

路

２５ｍ国道二方路

交通

施設

泉佐野駅南西方

1.4km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は沿道型店舗が存する路線商業地域で、特に変動はなく、当面は現状のまま推移すると予測される。地
価は概ね横這いで推移すると予測される。対象地は下水、ガスが引き込まれたことにより地価が上昇した。

(3)最有効使用の判定

沿道サービス型店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 0.0
供給処理施設の状態　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 88,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 67,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね泉佐野市を中心とする泉州地域の幹線道路沿いの路線商業地域の存する圏域である。需要者の中心は
資本力を有する沿道型店舗の事業者、各種事業を営む法人等である。交通量の多い路線においては、飲食店や物品販売
店等が多く見られ、駐車場が確保できる比較的大きな画地の需要が認められる。当該地域は交通量が多く、店舗の連坦
性もあり、需要は安定している。路線商業地域の取引は極めて僅少である為、需要の中心的な価格帯は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域であることから、低層店舗の収益価格を試算した。しかし、類似の
賃貸事例がなく、規範性の高い収益価格を試算することは困難であった。比準価格は対象標準地と類似する商業地域に
おける代替性の高い取引事例から求められ、実証的で信頼性が高い。自用目的での取引が一般的であることから比準価
格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　熊取 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 77,400 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 90.9]

[103.0]
100

87,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     85,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症により景気は停滞
している。泉佐野市の地価は旧集落で下落も
見られるが、概ね横這いで、泉佐野駅周辺で
は上昇している。

価格形成に影響を及ぼす特段の変動要因は認
められない。

背面道から個別的に公共下水、都市ガスが引
き込まれた。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

泉佐野 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	７０２ -131	泉佐野市		建付地	（　）	不整形	南東16.2m府道、中間画地		準工 (60,200)
b	７０４ -9	貝塚市		更地	（　）	ほぼ整形	南東25m国道、西3m、角地		準工 (60,200)
c	７０８ -105	泉佐野市		建付地	（　）	長方形	北東18m国道、中間画地		準工 (60,200)
d	７１１ -6	泉佐野市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東14m市道、南東5.5m、角地		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 96,537	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	101,618	100 [ 119.4]	85,107	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 +3.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	87,700
b	(　 ) 124,783	100 [ 120.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	101,947	100 [ 119.2]	85,526		88,100
c	(　 ) 87,855	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	87,855	100 [ 103.0]	85,296		87,900
d	(　 ) 101,215	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	99,230	100 [ 115.2]	86,137		88,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +16.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	隣地購入	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +18.0
b	隣地購入	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 88,100 円／㎡]

泉佐野 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,145,356	4,225,374	17,919,982	11,328,000	6,591,982	（　0.9465） 6,239,311	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	129,985,646 円　　　　（　 67,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

泉佐野 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	950.00	Ｓ1	950.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	1,941 ㎡	43.5 m x 44.0 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸し沿道サービス型店舗を想定。駐車場使用料は賃料に含む。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しを想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	950.00	100.0	950.00	1,997	1,897,150	7.0	13,280,050
							3.0	5,691,450
～

～

～

～

計		950.00	100.0	950.00		1,897,150		13,280,050
								5,691,450

⑨年額支払賃料	1,897,150 円　×　12ヶ月　＝　 22,765,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 950.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,765,800 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,821,264 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,944,536 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,280,050 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 122,176 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,691,450 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,078,644 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,145,356 円　　　　（　 11,409 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	７１０（賃）　　　　-9	2,229 ( 2,120)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	2,164	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,112 円/㎡　月額支払賃料（　 1,997 円/㎡）　基準階 1 F B
b	７１３（賃）　　　　-3	1,997 ( 1,928)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	2,059
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

泉佐野 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	480,000 円	160,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	682,974 円	22,765,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,382,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,360,000 円	160,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	160,000 円	160,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	160,000 円	160,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,225,374 円　（　　　　　　 2,177 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9465

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	160,000,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 950.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0708	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0567 ×　 40 ％　＋　0.0696 × 35 ％　＋ 0.0952 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,328,000 円（　　　　　 5,836 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,145,356 円
②総費用	4,225,374 円
③純収益　①－②	17,919,982 円
④建物等に帰属する純収益	11,328,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,591,982 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,239,311 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,214 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 129,985,646 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 67,000 円／㎡）