鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

泉佐野 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	７０１ -105	貝塚市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東6.5m府道、中間画地		１中専 (60,200)
b	７０８ -105	泉佐野市		建付地	（　）	長方形	北東18m国道、中間画地		準工 (60,200)
c	７１１ -6	泉佐野市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東14m市道、南東5.5m、角地		準工 (60,200)
d	７０１ -5	泉南郡田尻町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4.2m町道、中間画地		近商 (90,200)
e	７０２ -121	泉佐野市		更地	（　）	不整形	南東7.5m府道、中間画地		２中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 79,500	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	78,713	100 [ 96.0]	81,993	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 95.0] 　　　　 100	77,900
b	(　 ) 87,855	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	87,855	100 [ 99.3]	88,474		84,100
c	(　 ) 101,215	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	99,230	100 [ 116.0]	85,543		81,300
d	(　 ) 85,122	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	84,279	100 [ 99.2]	84,959		80,700
e	(　 ) 61,303	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	64,529	100 [ 81.9]	78,790		74,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 +28.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +11.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -12.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 80,000 円／㎡]

泉佐野 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,911,293	2,176,969	9,734,324	8,391,600	1,342,724	（　0.9267） 1,244,302	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	26,474,511 円　　　　（　 53,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

泉佐野 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	150.00	ＲＣ5	750.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	499 ㎡	13.3 m x 33.4 m	前面道路：府道　 7.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２階以降を住宅（各階２戸、ファミリータイプの計８戸）として想定した。

⑦有効率　 85.4 ％
の理由

この種の建物として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	150.00	75.0	112.50	2,074	233,325	7.0	1,633,275
							3.0	699,975
2～ 5	住宅	150.00	88.0	132.00	1,400	184,800	1.0	184,800
							2.0	369,600
～

～

～

計		750.00	85.4	640.50		972,525		2,372,475
								2,178,375

⑨年額支払賃料	972,525 円　×　12ヶ月　＝　 11,670,300 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 640.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 13 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,092,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保、計上せず。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,670,300 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 1,092,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 1,276,230 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,486,070 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,372,475 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,352 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,178,375 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 403,871 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,911,293 円　　　　（　 23,870 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	７１３（賃）　　　　-4	1,504 ( 1,504)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 80.0]	2,043	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,193 円/㎡　月額支払賃料（　 2,074 円/㎡）　基準階 1 F B
b	７０８（賃）　　　　-1	2,928 ( 2,824)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	2,342
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

泉佐野 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	378,000 円	126,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	382,869 円	12,762,300　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 93,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,071,000 円	126,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	126,000 円	126,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	126,000 円	126,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,176,969 円　（　　　　　　 4,363 円／㎡）　　（経費率　　 18.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9267

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	126,000,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 750.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 35 ％　＋ 0.0946 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,391,600 円（　　　　　 16,817 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,911,293 円
②総費用	2,176,969 円
③純収益　①－②	9,734,324 円
④建物等に帰属する純収益	8,391,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,342,724 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,244,302 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,494 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,474,511 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
泉佐野 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

泉佐野 5-2

大阪府

大阪第７

氏名

不動産鑑定士　鈴木　雅人

TEL.

鑑定評価額

39,900,000 円

１㎡当たりの価格

80,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	67,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	泉佐野市鶴原１丁目１７９４番１｢鶴原１－１－２３｣				②地積　(㎡)	499 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	不整形 1:2.5	店舗ＲＣ2	中小規模店舗のほか住宅も見られる近隣商業地域	北東7.7m府道	水道、ガス、下水	鶴原近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 10 ｍ、南 15 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 450 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７．７ｍ府道

交通

施設

鶴原駅近接

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

当地域は、中小規模店舗を中心とする南海鶴原駅に近接する近隣商業地域を形成しているが、特に大きな地域変
動要因は認められず、今後も現状の環境を維持していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 80,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 51,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、泉佐野市及びその周辺市町を中心とする圏域で、そのうちの商業地域。需要者は同一需給圏内の個人事
業者や地元企業が中心である。南海鶴原駅に近接する近隣商業地域であり、景気低迷やインバウンド需要低迷等の影響
によって商業地需要の回復は遅れているが、駅前の好立地に着目した住宅地需要が認められることにより、地価はほぼ
横這い推移を維持している。不動産の取引規模はまちまちであり、需要の中心価格帯は見いだしにくい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内の取引事例を採用して得られたもので、市場実態を反映した説得力のある試算価格である。収
益価格は不動産の収益性に着目したもので理論的であるが、当地域の様な郊外の近隣商業地域では自己使用目的の取引
が殆どであり、不動産の賃貸経営や投資採算性に着目した収益価格は相当低位に求められた。よって市場実態を反映し
た比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討をも踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　貝塚 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +6.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 137,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[106.0]

100
[153.5]

[ 95.0]
100

80,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     80,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は新型コロナウイルス感染症の影響によ
り厳しい状況が続いている。不動産市場も、
一部でインバウンド需要の落ち込みの影響等
が見られる。

駅前の良好な立地条件を有する近隣商業地域
であるが、コロナ禍で市況を静観する需要者
も多く積極的な取引は見られず地価はほぼ横
這いである。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +36.5
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

泉佐野 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	７０１ -105	貝塚市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東6.5m府道、中間画地		１中専 (60,200)
b	７０１ -11	貝塚市		建付地	（　）	長方形	西6.6m市道、中間画地		商業 (100,396)
c	７０６ -105	泉佐野市		建付地	（　）	不整形	南17m府道、北東3.3m、二方路		１住居 (60,200)
d	７０２ -121	泉佐野市		更地	（　）	不整形	南東7.5m府道、中間画地		２中専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 79,500	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	78,713	100 [ 94.1]	83,648	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 95.0] 　　　　 100	79,500
b	(　 ) 105,448	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	105,448	100 [ 124.2]	84,902		80,700
c	(　 ) 71,101	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	72,626	100 [ 89.5]	81,146		77,100
d	(　 ) 61,303	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	64,529	100 [ 74.5]	86,616		82,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +16.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 80,000 円／㎡]

泉佐野 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,876,613	2,175,876	9,700,737	8,391,600	1,309,137	（　0.9267） 1,213,177	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	25,812,277 円　　　　（　 51,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

泉佐野 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	150.00	ＲＣ5	750.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	499 ㎡	13.3 m x 33.4 m	前面道路：府道　 7.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（スケルトン）、２～５階：住宅（３ＬＤＫタイプ、全８戸）を想定した。

⑦有効率　 85.4 ％
の理由

同規模賃貸物件の標準的な率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	150.00	75.0	112.50	2,047	230,288	7.0	1,612,016
							3.0	690,864
2～ 5	住宅	150.00	88.0	132.00	1,400	184,800	1.0	184,800
							2.0	369,600
～

～

～

計		750.00	85.4	640.50		969,488		2,351,216
								2,169,264

⑨年額支払賃料	969,488 円　×　12ヶ月　＝　 11,633,856 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 640.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 13 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,092,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

計上しない（一時金により担保）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,633,856 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 1,092,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 1,272,586 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,453,270 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,351,216 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,161 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,169,264 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 402,182 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,876,613 円　　　　（　 23,801 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	７０８（賃）　　　　-1	2,928 ( 2,824)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [130.8]	100 [100.0]	2,239	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,164 円/㎡　月額支払賃料（　 2,047 円/㎡）　基準階 1 F B
b	７０３（賃）　　　　-2	2,449 ( 2,368)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [117.3]	100 [100.0]	2,088
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

泉佐野 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	378,000 円	126,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	381,776 円	12,725,856　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 93,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,071,000 円	126,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	126,000 円	126,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	126,000 円	126,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,175,876 円　（　　　　　　 4,360 円／㎡）　　（経費率　　 18.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9267

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	126,000,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 750.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 35 ％　＋ 0.0946 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,391,600 円（　　　　　 16,817 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,876,613 円
②総費用	2,175,876 円
③純収益　①－②	9,700,737 円
④建物等に帰属する純収益	8,391,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,309,137 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,213,177 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,431 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,812,277 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,700 円／㎡）