別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 泉佐野 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   泉佐野 -21 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　玉原　栄治   TEL.

鑑定評価額 8,310,000 円  １㎡当たりの価格 72,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 58,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 泉佐野市大西１丁目１６３０番２４ ｢大西１－２２－７｣ ②地積 　(㎡) 115   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,188) 1:1 住宅 Ｓ2 中小規模一般住宅等 が建ち並ぶ住宅地域 北4.7m市道 水道、ガス、下水 泉佐野 510m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．７ ｍ市道 交通 施設 泉佐野駅西方 510m 法令 規制 １住居 (60,188) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は泉佐野駅徒歩圏の中小規模一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因には特段変化が無く、今 後も現状を維持していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南海電鉄本線・ＪＲ阪和線沿線で概ね泉佐野市を中心とする各駅徒歩圏内の住宅地域である。需要者の中 心は、圏内に居住する一次所得者が大半を占め、圏外からの転入は少ない。当地域は最寄駅から近く利便性が良好であ ることから、需要は底堅く推移している。市場の中心価格帯は、土地４０坪程度の新築戸建で２，５００～３，０００ 万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般戸建住宅を中心とする住宅地域であり、賃貸市場は無いと判断されることから、取引事例比較法のみを 適用する。比準価格は類似地域に存する信頼性の高い事例を採用し、また各種補修正も適正であるなど規範性の高い価 格である。また需要者は自用目的での取引が主であることから、市場実態を反映した比準価格の説得力は高い。これら より、比準価格を標準に、代表標準地との均衡にも留意のうえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　泉佐野 -14                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     98,000 円／㎡ [102.0] 100 100 [101.0] 100 [136.2] [100.0] 100 72,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     72,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響により経済 情勢は悪化しており、不動産市場においても その影響が予測される。 駅徒歩圏の利便性が良好な住宅地で変動要因 は特に無く、現時点では新型コロナウイルス 感染症の影響が不透明であり、地価は安定的 に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +39.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％