別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 泉佐野 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   泉佐野 -11 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　山際　智裕   TEL.

鑑定評価額 15,200,000 円  １㎡当たりの価格 22,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月1日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 泉佐野市上之郷６８１番１外 ②地積 　(㎡) 690   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,176) 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 山手の既成住宅地域 西4.4m市道、南側道 水道 長滝 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．４ｍ市道、角地 交通 施設 長滝駅南東方 2.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,176) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅を中心とする旧集落地域であり、特段の変動要因はない。土砂災害警戒区域にも指定されることから、 住宅需要は乏しく、地価水準はしばらく下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は泉佐野市及び周辺市町の市街化調整区域の農家集落が存する圏域。地縁的選好性の強いエリアであり、か つ市街化調整区域内に存することから、地域外からの転入事由はほぼ皆無である。取引自体が乏しいことに加え、画地 規模や取引動機が様々であり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況であるが、単価では２～３万円を切る水準が 需要帯と判断する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の農家住宅が建ち並ぶ旧集落地域であり、公法上の規制も厳しく賃貸住宅は皆無であり、賃貸市場が 形成されていないため、収益価格は試算しなかった。以上から、類似性のある取引事例を資料とした比準価格を標準と し、周辺標準地価格との均衡に留意しつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅需要への顕著な悪影響は顕在化していな いが、感染症拡大の実体経済に対する影響の 程度は未だ予断を許さず、今後の地価動向に は注視が必要。 市街化調整区域内の旧集落地域で需要が弱く 、地価の下落傾向は継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％