別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 泉佐野 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   泉佐野 -9 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　川崎　隆   TEL.

鑑定評価額 7,770,000 円  １㎡当たりの価格 59,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 泉佐野市湊３丁目５５２番５外 ｢湊３－６－２｣ ②地積 　(㎡) 131   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ1 中規模住宅等が建ち 並ぶ旧街道沿いの住 宅地域 南東6.4m市道 水道、ガス 井原里 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．４ ｍ市道 交通 施設 井原里駅西方 700m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模住宅等が建ち並ぶ旧街道沿いの住宅地域であり、完全に熟成しており、土地価格に影響を及ぼす地域要因 の変化は認められない。よって、当面は現状を維持し、地価も概ね横ばいで推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南海本線沿線で泉佐野市及びその周辺市町を中心とする圏域である。需要者の中心は、泉佐野市及び隣 接市町に居住する一次取得者が大半を占め、同一需給圏外からの転入者は少ない。近隣地域周辺の住宅の需給関係は安 定しており、徒歩圏内の利便性に優れる地域の建売住宅等の販売状況は、概ね堅調である。中古住宅で１，０００万円 ～１，５００万円、新築の戸建物件については２，０００万円～２，５００万円が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模一般住宅等が建ち並ぶ旧街道沿いの住宅地域であり、戸建住宅の賃貸市場が形成されておらず、収益 還元法の適用は断念した。主な需要者層は自らの居住目的の個人等が中心で、代替不動産との比較の観点が価格形成に おいて重視される傾向にある。よって、市場の取引の実態、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討 を踏まえ、適正と判断される鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　泉佐野 -14                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     98,000 円／㎡ [102.0] 100 100 [101.0] 100 [172.2] [103.0] 100 59,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国内の各種政策の効果や海外経済の改善もみ られるものの、新型コロナウイルス感染症の 影響により、引き続き持ち直しの動きに弱さ が見られる。 最寄り駅から徒歩圏内に存し、地域要因に変 化はないが、コロナ感染症の不安要因で当該 地域では様子見状況が続いており、地価は横 ばい傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +69.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％