別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 泉佐野 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   泉佐野 -7 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　伊与　忠司   TEL.

鑑定評価額 5,290,000 円  １㎡当たりの価格 52,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 泉佐野市鶴原１７４９番７ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,188) 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模住宅、アパ ート等が多い既成住 宅地域 北西4.7m私道 水道、ガス 鶴原 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    10 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．７ ｍ私道 交通 施設 鶴原駅南東方 300m 法令 規制 １住居 (60,188) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持すると予測される。新型コ ロナウイルス感染症の影響から取引は慎重であり、売り手の様子見もあり、地価は横這い傾向と予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね泉佐野市を中心とする南海本線沿線の住宅地域。需要者は、泉佐野市の居住者を中心に周辺市域から の転入も若干は認められる。街路の連続性に劣り、周辺では目立った開発等はなく、完全に熟成し、地域要因は安定し ているが、新型コロナウイルス感染症の影響から取引には慎重な姿勢が多く、地価は横ばい傾向にある。市場の中心価 格帯は、１００㎡程度の土地で５００万円前後で取引されるものと思われる。新築物件の取引はあまり見当たらない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模が小さく収益物件建築の想定は非現実的であり、収益還元法の適用は断念した。比準価格について再検討する と、これは豊富な取引事例から試算されたものであり市場実態を反映しており、自用目的での取引が中心の近隣地域の ような住宅地域では説得性に優れていると判断される。さらに、当該試算価格は代表標準地との価格検討でも十分に均 衡を得ており適正・妥当と判断されることから、比準価格をそのまま採用して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　泉佐野 -14                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     98,000 円／㎡ [102.0] 100 100 [101.0] 100 [189.0] [101.0] 100 52,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症によりインバウン ド減少が長期化し、景気は悪化している。今 後とも、住宅需要及び地価への影響等を注視 する必要がある。 中小規模住宅の多い既成住宅地域で、地域要 因の変化はない。新型コロナウイルス感染症 の影響から取引には慎重な姿勢が多く、地価 にも変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +87.1 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％