別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 泉佐野 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   泉佐野 -4 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　熊ヶ谷　一幸   TEL.

鑑定評価額 8,010,000 円  １㎡当たりの価格 64,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 51,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 泉佐野市笠松２丁目２８３６番２ ｢笠松２－５－２｣ ②地積 　(㎡) 125   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 台形 1:2 住宅 Ｗ2 小規模住宅を中心に 紡績工場も混在する 住宅地域 南東4.5m市道 水道、ガス、下水 泉佐野 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    40 ｍ、南    15 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．５ｍ 市道　 交通 施設 泉佐野駅西方 1.1km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に大きな変動がないため、当面は現環境を維持すると予測する。地価水準については、泉佐野駅勢圏で 需要が堅調なこともあり、概ね横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、泉佐野市を中心とする南海本線及びＪＲ阪和線沿線に広がる住宅地域である。主たる需要者は、圏域内 に居住する一次取得者又は二次取得者層と考えられ、圏外からの転入者はほとんどない。泉佐野駅勢圏の住宅地につい ては、特急停車駅で交通利便性が優れていること等を背景に安定した需要が認められる。市場の中心価格帯は１２０㎡ 前後の土地で７５０～８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該標準地は、居住の快適性が重視される住宅地域にあり、また画地規模が小さく賃貸共同住宅の想定が非現実的であ ると判断されるため、収益価格は試算しない。よって、居住快適性が重視される住宅地域であるため、自用目的での取 引が中心であり、実際の取引価格を指標に価格が決定されることが一般的であると認められることから、比準価格を採 用して鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　泉佐野 -14                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     98,000 円／㎡ [102.0] 100 100 [101.0] 100 [159.2] [103.0] 100 64,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口の微減傾向、高齢化の進行、地域経済の 停滞、需要者数の減少等が続いているため、 不動産の需給動向は全体的に弱含みである。 既成住宅地域として熟成しており、特に変動 は認められない。地価は、需給関係から横ば い傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +53.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％