鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

八尾 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６０７２ -4	東大阪市		建付地	（　）	不整形	南55m国道、北7.7m、二方路		近商 (100,400)
b	７６３５ -33	東大阪市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西20m府道、中間画地		１住居 (70,200)
c	７６３５ -46	東大阪市		建付地	（　）	不整形	南14.5m府道、北6.5m、二方路		工業 (70,200)
d	７８６２ -37	八尾市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m市道、中間画地		近商 (90,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 268,720	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	268,720	100 [ 80.4]	334,229	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	334,000
b	(　 ) 239,225	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	239,225	100 [ 74.7]	320,248		320,000
c	(　 ) 255,793	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	255,793	100 [ 81.3]	314,629		315,000
d	(　 ) 235,344	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	235,344	100 [ 72.8]	323,275		323,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 320,000 円／㎡]

八尾 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	49,698,528	10,117,000	39,581,528	32,433,600	7,147,928	（　0.9257） 6,616,837	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	143,844,283 円　　　　（　 276,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八尾 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所	280.24	Ｓ8	2,083.92
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	522 ㎡	22.0 m x 24.0 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階全てフロア貸し、駐車場平面式１０台を想定

⑦有効率　 80.2 ％
の理由

建築事務所作製の想定建物計画概要に基づく

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	220.94	73.7	162.88	3,198	521,000	10.0	5,210,000
							3.0	1,563,000
2～ 8	事務所	266.14	81.0	215.58	2,400	517,000	8.0	4,136,000
							3.0	1,551,000
～

～

～

計		2,083.92	80.2	1,671.94		4,140,000		34,162,000
								12,420,000

⑨年額支払賃料	4,140,000 円　×　12ヶ月　＝　 49,680,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,671.94 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,440,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	49,680,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 1,440,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 4,089,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	47,030,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	34,162,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 314,290 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 12,420,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 2,353,838 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	49,698,528 円　　　　（　 95,208 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６５７４賃　　　　-5	2,631 ( 2,587)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 82.0]	100 [100.0]	3,565	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,389 円/㎡　月額支払賃料（　 3,198 円/㎡）　基準階 1 F B
b	６５７４賃　　　　-6	2,796 ( 2,659)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	3,214
c	６５７４賃　　　　-7	3,050 ( 3,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	3,389

八尾 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,320,000 円	464,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,533,600 円	51,120,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,391,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,944,000 円	464,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	464,000 円	464,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	464,000 円	464,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,117,000 円　（　　　　　　 19,381 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9257

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	464,000,000 円	設計監理料率　 212,000 円／㎡　×　 2,083.92 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0699	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	32,433,600 円（　　　　　 62,133 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	49,698,528 円
②総費用	10,117,000 円
③純収益　①－②	39,581,528 円
④建物等に帰属する純収益	32,433,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,147,928 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,616,837 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,676 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 143,844,283 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 276,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
八尾 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

八尾 5-2

大阪府

大阪第４

氏名

不動産鑑定士　瀬　弘和

TEL.

鑑定評価額

167,000,000 円

１㎡当たりの価格

320,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	255,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	八尾市光町１丁目４６番				②地積　(㎡)	522 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1:1	事務所ＲＣ8	中高層の事務所、店舗ビルが見られる商業地域	東25m市道	水道、ガス、下水	近鉄八尾 320m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 30 ｍ、南 60 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

高層店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 22.0 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５ｍ市道

交通

施設

近鉄八尾駅北方

320m

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

大規模商業施設に隣接する駅前の商業地域として熟成しており、今後とも現状を維持するものと予測する。新型
コロナウイルスの影響は限定的であり、良好な商業環境を反映して、地価は横這いで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 328,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 288,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、八尾市を中心に隣接市に及ぶ商業地域一円と判定され、特に鉄道駅前の商業地域と高い代替性が
認められる。主たる需要者は広域展開する店舗事業者及び不動産会社等が想定される。対象標準地は大規模商業施設に
隣接し、商業背後地人口も豊富で繁華性が高いことから、不動産需要は堅調である。なお、商業地は取引件数が相対的
に乏しく、かつ、規模や利用目的により取引価格が多様であることから、市場の中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は類似性の高い商業地域の取引事例に基づいており、信頼性を認めることができた。一方、対象標準地周辺は
中高層の店舗事務所ビルで構成される地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は
やや低位に試算された。よって本件においては市場の実態を反映した規範性の高い比準価格を中心に、収益価格を比較
考量し、さらに周辺類似標準地との均衡も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    320,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　八尾（府） 5-2             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    320,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

商業地における新型コロナウイルス感染症拡
大の影響は限定的であり、飲食店舗を中心と
する商業地を除き堅調な宅地需要が認められ
る。

当該地域の地域要因は安定しており、特段の
変動要因は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

八尾 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	７８６２ -37	八尾市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m市道、中間画地		近商 (90,240)
b	７６３５ -18	東大阪市		建付地	（　）	不整形	南15m市道、北5.4m、角地		近商 (100,400)
c	９７８１ -16	東大阪市		底地	（　）	長方形	東4.8m府道、中間画地		近商 (90,288)
d	７６３５ -33	東大阪市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西20m府道、中間画地		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 235,344	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	235,344	100 [ 68.5]	343,568	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	344,000
b	(　 ) 204,966	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 72.1]	284,280	100 [ 90.0]	315,867		316,000
c	(　 ) 253,807	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	253,807	100 [ 78.7]	322,499		322,000
d	(　 ) 239,225	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	239,225	100 [ 72.9]	328,155		328,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -27.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 328,000 円／㎡]

八尾 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	49,681,718	10,056,435	39,625,283	32,154,000	7,471,283	（　0.9257） 6,916,167	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	150,351,457 円　　　　（　 288,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八尾 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所	280.24	Ｓ8	2,083.92
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	522 ㎡	22.0 m x 24.0 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗付事務所ビル（１階店舗、２～８階事務所の各階フロア貸）を想定

⑦有効率　 80.2 ％
の理由

建築事務所作製の想定建物計画概要による

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	220.94	73.7	162.88	3,208	522,519	10.0	5,225,190
							3.0	1,567,557
2～ 8	事務所	266.14	81.0	215.58	2,400	517,392	6.0	3,104,352
							3.0	1,552,176
～

～

～

計		2,083.92	80.2	1,671.94		4,144,263		26,955,654
								12,432,789

⑨年額支払賃料	4,144,263 円　×　12ヶ月　＝　 49,731,156 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,671.94 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,440,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	49,731,156 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 1,440,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 4,093,692 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	47,077,464 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	26,955,654 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 247,992 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 12,432,789 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 2,356,262 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	49,681,718 円　　　　（　 95,176 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	７３９８賃　　　　-1	3,628 ( 3,604)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	3,472	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,400 円/㎡　月額支払賃料（　 3,208 円/㎡）　基準階 1 F B
b	８９６２賃　　　　-2	3,030 ( 3,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,357
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

八尾 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,300,000 円	460,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,535,135 円	51,171,156　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,391,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,910,000 円	460,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	460,000 円	460,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	460,000 円	460,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,056,435 円　（　　　　　　 19,265 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9257

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	460,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 2,083.92 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0699	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	32,154,000 円（　　　　　 61,598 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	49,681,718 円
②総費用	10,056,435 円
③純収益　①－②	39,625,283 円
④建物等に帰属する純収益	32,154,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,471,283 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,916,167 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,249 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 150,351,457 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 288,000 円／㎡）