別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 八尾 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八尾 -34 大阪府 大阪第４ 氏名  不動産鑑定士　大谷　諭司   TEL.

鑑定評価額 18,100,000 円  １㎡当たりの価格 137,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八尾市高安町南３丁目６３番１ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,160) 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅等 が建ち並ぶ住宅地域 西4m私道 水道、ガス、下水 高安 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    20 ｍ、南    10 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４ｍ 私道 交通 施設 高安駅南東方 600m 法令 規制 １中専 (70,160) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩１０分圏にある中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に特段の変動要因はなく、今後も 現状を維持するものと予測する。新型コロナの影響は限定的で、地価水準は概ね横這いで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    137,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、八尾市内の近鉄大阪線沿線の住宅地域と判断する。需要者の中心は、八尾市内の二次取得者層が中心で 、一次取得者層もみられる。駅徒歩１０分圏の利便性の良さから、一定の買替えや新規取得ニーズが存する。市場の中 心価格帯は、画地規模１００～１３０㎡程度の新築建売総額で３０００万円台前半～中盤程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 利便性や快適性を重視した自用目的の取引が主である本件において、比準価格は、類似地域内の代替競争関係にある取 引事例から求めており、現下の市場性を反映した実証性の高い価格である。収益価格は、画地規模が小さく経済合理的 な共同住宅の想定は困難であり、また戸建住宅の賃貸市場も未成熟であるため収益還元法の適用を断念し試算しない。 従って、規範性の高い比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八尾 -30                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     99,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [ 72.2] [101.0] 100 137,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    137,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口微減・高齢化進行等で住宅需要は利便性 ・住環境の優劣で二極化している。新型コロ ナの感染症拡大と社会経済活動の影響に注視 する必要がある。 地域の価格形成に影響を与える特段の変動要 因は見られず、当面は現況のまま推移するも のと予測される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％