別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 八尾 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八尾 -30 大阪府 大阪第４ 氏名  不動産鑑定士　土井　恭子   TEL.

鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 99,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 79,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八尾市垣内２丁目２３４番 ②地積 　(㎡) 110   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い既成住宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 高安 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北６ｍ市 道 交通 施設 高安駅南東方 1.1km 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 最寄り駅より距離があり大阪外環状線東側に位置し利便性はやや劣る。中小規模の一般住宅が建ち並ぶ既成住宅 地域である。地域要因に特段の変動要因はなく当面の間、現状のまま維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     99,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は八尾市及び周辺市の近鉄大阪線沿線の住宅地域と判定した。典型的需要者は、同一需給圏に居住し地縁性 を有する一次及び二次取得者層が中心であり、大阪外環状線東側に位置し同一需給圏外からの流入は少ない。最寄り駅 から距離があるため利便性は劣り、市場の中心価格帯は小規模住宅の新築建売住宅では２，０００万円前半から２，０ ００万円後半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の代替競争関係にある取引事例から求められており市場性を反映した価格である。収益価格は 不動産の収益性を反映した価格であるが、本件については自己使用のために取得することが中心であり、共同住宅の賃 貸を想定することは非現実的であるため収益還元法の適用は断念した。よって、比準価格を標準とし周辺の標準地との 検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     99,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　八尾（府） -12             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     99,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 八尾市の人口は減少傾向、高齢化率は微増傾 向にあったが近年は下げ止まりの傾向にある 。住環境、利便性等で住宅地の需要は異なる 。 大阪外環状線東側に位置し、駅接近性は劣る が区画整然とした住宅地である。地価は横這 いで推移するものと予測する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％