別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 八尾 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八尾 -22 大阪府 大阪第４ 氏名  不動産鑑定士　矢野　裕章   TEL.

鑑定評価額 14,200,000 円  １㎡当たりの価格 138,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八尾市栄町２丁目１０９番 ｢栄町２－１１－１６｣ ②地積 　(㎡) 103   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い区画整然とした 住宅地域 北5.7m市道 水道、ガス、下水 八尾 720m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    25 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　５ ．７ｍ市道 交通 施設 八尾駅北方 720m 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模住宅が多い区画整然とした住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変動はなく、今後も現状を 維持すると予想される。地価水準は需給動向より横ばいで推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    138,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は八尾市略中央部を中心とするＪＲ関西本線、近鉄大阪線沿線の住宅地域。需要者としては同一需給圏外か らの転入者は少なく、八尾市内の居住者が中心である。駅徒歩圏内に所在し、利便性等が概ね良好で需要は安定してい る。土地は規模にも左右されるが１，５００万円から２，０００万円程度、建売分譲住宅は３０００万円前後の物件が 需要の中心となるものと判断する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模等から経済合理的な共同住宅の想定は困難であり、賃貸市場も総じて未成熟であることから、収益価格は試算 しない。快適性を重視する住宅地域であり、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されること が一般的と認められるため、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡 を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八尾 -30                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     99,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [ 70.8] [100.0] 100 138,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    138,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市場に様子見の状況が伺えたが、取引件数は 徐々に回復しており、地価の下落が持続する 地域も存するが、一部には上昇基調に戻した 地域も見られる。 地価に影響を与える特筆すべき変化はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％