別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 八尾 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八尾 -13 大阪府 大阪第４ 氏名  不動産鑑定士　奥田　千歳   TEL.

鑑定評価額 30,600,000 円  １㎡当たりの価格 171,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月14日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 135,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八尾市西山本町４丁目１３５番１ ｢西山本町４－４－６｣ ②地積 　(㎡) 179   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,160) 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中小規模一般住宅が 多い閑静な住宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 河内山本 740m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 河内山本駅北西方 740m 法令 規制 １中専 (70,160) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した住宅地域であり、当面の地域要因に大きな変動はないものと予測する。駅徒歩圏で環境も良好であるた め、地価は横ばい、ないし若干の上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    171,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、八尾市内の中小規模住宅地域と判定する。典型的な需要者は、大阪都心部へ通勤するサラリーマン層 を含め、八尾市及び隣接市に生活圏を有する中堅以上の所得者層と把握する。住環境が良く、八尾市内における選好性 は比較的堅調な地域である。画地規模９０㎡程度の新築戸建物件で、総額３０００万円台後半が取引の中心価格帯と見 られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　周辺類似地域等に係る取引事例を収集し、概ね信頼し得る比準価格を得た。一方、対象標準地は画地規模が小さく、 また、地域において戸建住宅の賃貸市場は未成熟であるため、合理性の観点から収益還元法は非適用とした。従って、 比準価格を標準に、代表標準地価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八尾 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    210,000 円／㎡ [100.5] 100 100 [101.0] 100 [122.2] [100.0] 100 171,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    170,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 八尾市内の住宅地市況において、新型コロナ 禍の影響はほぼ収束していると見られる。 近年において大きな要因変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％