別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 八尾 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八尾 -7 大阪府 大阪第４ 氏名  不動産鑑定士　飛鳥　由美子   TEL.

鑑定評価額 20,900,000 円  １㎡当たりの価格 145,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八尾市堤町２丁目７番２４ ②地積 　(㎡) 144   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,200) 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 南6.1m市道 水道、ガス、下水 河内山本 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北６．１ ｍ市道 交通 施設 河内山本駅北西方 1.2km 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域には既に成熟した住宅地域が形成されており、今後とも現状維持が見込まれる。不動産の取引市場はコ ロナ禍で一時的に様子見となったが、影響は限定的にとどまり、地価は安定的に推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    145,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は八尾市を中心とする住宅地域である。典型的な需要者は同市在住の中堅所得者層の一次取得者が中心だが 、その他にも二次取得者による買替や移転需要もある。需要者層の所得水準が安定的に上昇しない状況下では地価上昇 までは望めないが、辛うじて駅徒歩圏内にあり、区画が整然と整備され画地規模も手頃なため、この一角の需要自体は 比較的堅調である。取引の中心は３０坪程度の土地付新築建売住宅で総額３，０００万円程度と推測される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は収益性よりも居住の快適性を重視する自己所有・自己使用の低層戸建住宅地である。居住を目的として土 地を購入したい需要者の購買意欲の根源は土地に投下した資本に対する利便性及び快適性の追求であり、取引にあたっ て収益性を前提とする判断は行わない。よって、収益還元法の適用は断念し、比準価格を標準に代表標準地との均衡に も十分留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八尾 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    210,000 円／㎡ [100.5] 100 100 [101.0] 100 [149.7] [104.0] 100 145,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    145,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 八尾市の戸建住宅市場はコロナ禍で一時的に 様子見となったが、影響は極めて限定的であ り、取引件数，価格ともに安定的に推移して いる。 対象標準地の地価に影響を及ぼすような地域 要因の変動は特にない。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +47.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％