別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 八尾 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八尾 -2 大阪府 大阪第４ 氏名  不動産鑑定士　加藤　陵   TEL.

鑑定評価額 72,400,000 円  １㎡当たりの価格 211,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 170,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八尾市山本町５丁目６０番 ｢山本町５－５－３｣ ②地積 　(㎡) 343   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) 準防 （その他） 高度地区1種 (70,150) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 西4.4m市道 水道、ガス、下水 河内山本 630m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４． ４ｍ市道 交通 施設 河内山本駅北方 630m 法令 規制 １低専 (70,150) 準防  高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模以上の戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であるが、近年は画地の細分化が進みつつある。選好性が高く 一定の需要が見込める地域で、新型コロナの影響下でも地価は若干の上昇傾向で推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    211,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄大阪線沿線の優良住宅地域。需要者は八尾市内に地縁性を有する富裕者が中心である。優良住宅地と して人気がある地域であり、新型コロナウィルス感染症の影響下でも需要は比較的堅調に推移している。近年は相続等 に伴う売却で建売業者が取得する例が多くみられる傾向にあるが、細分化後の画地規模は他のエリアよりも大きめであ る。需要の中心価格帯は、土地については坪単価で概ね７０万円である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅を中心とする地域で、収益性より居住の快適性を指標とした価格形成がなされている地域であること、 及び、第１種低層住居専用地域であり、賃貸建物を想定することは合理的でないため、収益還元法は適用しなかった。 よって、主たる需要者の市場性を反映した比準価格が十分な説得力を有すると判断してこれを採用し、さらに前年公示 価格及び市場動向等からの検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    210,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　八尾（府） -5              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    210,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 八尾市における利便性の高い住宅地は、新型 コロナの影響下でも市況がやや好転し、地価 水準は横ばいもしくは上昇傾向になっている 。 地域要因に格別の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％ +0.5 ％