鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

茨木 13-1　林地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事例　番号	②所在及び地番	③取引時点	④類型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の　形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制等
a	１１０２（林） -104	茨木市		森林の土地所有権		不整形	北5m市道		｢調区｣砂防指定地宅造区域
b	１１０５（林） -1	高槻市		森林の土地所有権		不整形	南東0.9m道路		｢調区｣地森計近緑保全区域
c	１１０２（林） -106	茨木市		森林の土地所有権		不整形	東3m市道		｢調区｣宅造区域砂防指定地
d
e

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補正	⑫時点修正	⑬標準化補正	⑭推定価格　　(円／㎡)	⑮地域要因　の比較	⑯標準価格　　(円／㎡)	⑰個別的要因の　比較	⑱査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,506	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	2,476	100 [ 139.5]	1,775	交通・　 0.0 接近自然　　 0.0 宅地化　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　100	1,780
b	(　 ) 1,361	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	1,361	100 [ 80.8]	1,684		1,680
c	(　 ) 3,618	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	3,564	100 [ 192.6]	1,850		1,850
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 -0.10	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 +8.0	自然　　　　 +5.0	宅地化　　　 +23.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月　 0.00	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 -15.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月　 -0.10	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	自然　　　　 -10.0	宅地化　　　+100.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d		％／月	交通・接近	自然	宅地化	交通・接近	自然	宅地化
			行政	その他		行政	その他
e		％／月	交通・接近	自然	宅地化	交通・接近	自然	宅地化
			行政	その他		行政	その他

オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：　 1,770 円／㎡]

茨木 13-1　林地-3

(2)控除後価格算定内訳

(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)

①転換後・造成後の　更地を想定した価格　　　　　(円／㎡)	②有効宅地化率　を乗じた価格　　　(円／㎡)	③造成工事費　　　(円／㎡)	④公共公益施設　負担金　　　(円／㎡)	⑤投下資本収益　(③+④) X np (円／㎡) n: 月 p: ％	⑥販売費及び一　般管理費　　　(円／㎡)	⑦差引額(円／㎡) 　②-(③+④+⑤+⑥)
	（　％）
⑧投下資本収益等控除後の価格　n：月　p：％(円／㎡)		⑨熟成度修正　r：％　m：年(円／㎡)		⑩個別的要因の比較		⑪控除後価格　　　　(円／㎡)
1　　 1+np　：		1　　(1+r)^m　：		[ ] 　　　　　　　　　　　　　　　　　100

(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定

取引事例比較法	NO	①取引事例　番号	②取引価格　　(円／㎡)	③事情補正	④時点修正	⑤建付減価　の補正	⑥標準化補　正	⑦地域要因　の比較	⑧標準価格　　(円／㎡)	⑨個別的要因の比較	⑩査定価格　　(円／㎡)
	a			100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		街路　　　交通・接近　　　　　環境　　　画地　　　行政　　　その他　　　　　　[ ] 　　　　　100
	b			100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
	c			100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

NO	⑪事情の　内容	⑫月率変　動率	⑬標準化補正の内訳			⑭地域要因の比較の内訳
a		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
			画地	行政	その他	行政	その他
b		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
			画地	行政	その他	行政	その他
c		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
			画地	行政	その他	行政	その他

⑮比準価格

円／㎡

同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	①標準地番号	②公示価格　　(円／㎡)	③時点修正	④標準化補　正	⑤地域要因　の比較	⑥標準価格　　(円／㎡)	⑦個別的要　因の比較	⑧規準価格　　(円／㎡)
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討			[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		[ ] 100

⑨地域要因の比較の内訳

街路　

交通・接近　

環境　

行政　

その他　

転換後・造成後の更地を想定した価格

円／㎡

(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要

＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　        ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　        ㎡
＊開発形態：
＊想定用途モデル：
＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東      ｍ、西      ｍ、南      ｍ、北      ｍ
＊開発区域の土地の利用状況
　田     ％、畑     ％、森林     ％、その他     ％
＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　      　画地
＊1画地平均面積　　　　　　　　　　　　　　        ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　        ｍ
＊造成後の公共減歩率（又は非有効部分）　　　       ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　        ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　        ％

＊擁壁工事の概要
　
　
　
　
＊道路工事の概要
　
　
　
　
＊排水工事の概要
　
　
　
　

＊公園緑地の工事の概要
　
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　ｍ
＊その他
　
　
　
　
　

　(備考)

　転換後・造成後の公示価格からの検討の適用が困難な理由
宅地利用の可能性が低い林地の取引需要は減退傾向が継続しており、当該近隣地域おいても転換後・造成後の宅地利用の想定が困難であるた
め、当該手法の適用は断念した。

茨木 13-1　林地-4

(3)収益価格算定内訳

①総収益　　　(円／㎡)	②純収益率	③純収益　　　(円／㎡)	④収益価格(A) 　③÷[(1+r)^u-1)] 　　　　　　(円／㎡) 　r：％　u：年	⑤転換後・造成後　の更地を想定した　価格　　　　(円／㎡)	⑥有効宅地化率を乗じた　価格　　　　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)
	[100.0] 100				[ ] 　 100

⑧付帯費用 ⑦×α 　　(円／㎡)	⑨転用見込時期における素　地価格　　　　　　　(円／㎡) 　　　　⑥-⑦-⑧	⑩転用見込時期以後に得　られる純収益の総和④ 　　　　　　(円／㎡)	⑪転用見込時期における　価値増分　　　　　(円／㎡) 　　　　⑨-⑩	⑫増分の現在価格　⑪×　　1　　　　　(1+r)^m 　m：年、r：％	⑬収益価格　　④+⑫ 　　　　(円／㎡)
α：

⑭収益還元法が適用できない場合その理由

当該近隣地域おいては、転換後・造成後の宅地利用の想定が困難であり、宅地利用や林業
経営等による林地の純収益の査定は困難であるため、当該手法の適用を断念した。

別記様式第三

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
茨木 13-1　林地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

茨木 13-1

大阪府

大阪第１１

氏名

不動産鑑定士　八家　和也

TEL.

鑑定評価額

3,810,000 円

１㎡当たりの価格

1,770 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						23.0 倍
(2)実地調査日	令和4年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1)
標
準
地

①所在及び地番

茨木市大字粟生岩阪５６７番１

②地積(㎡)

2,155

⑨法令上の規制等

③形状

④土地の利用の現況

⑤周辺の土地の利用
　の状況

⑥接面道路の状況

⑦供給
処理施
設状況

⑧主要な交通施設との
　接近の状況

｢調区｣地森計

（その他）
宅造区域
砂防指定地

不整形

山林（雑木林）

集落に近い南西向き約
１５度の雑木の多い丘
陵地

南西1.8m市道

茨木

8.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東　 150 ｍ、西　 150 ｍ、南　 400 ｍ、北　 400 ｍ

②地域区分

市街化近郊林地

③標準的規模等

規模　　 2,200 ㎡程度、形状　　不整形、方位・傾斜度(　南西　)向　15 °

④地域的特性

特記

事項

特になし

道

路

１．８ｍ市道

交通

施設

茨木駅北西方

8.5km

法令

規制

｢調区｣
地森計
宅造区域
砂防指定地

⑤地域要因の将
　来予測

開発の可能性等が低い林地であり、需要が限定的であることから当面はほぼ現状のまま推移するものと予想する
。今後は、市況は回復傾向が持続しているものの不透明感が強く、現状同様の下落基調で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

都市近郊の宅地化の可能性の低い雑木林地

(4)対象標準地の
　個別的要因

不整形　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　 1,770 円／㎡

控除法

控除後価格　　　　　 / 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ね大阪府北部地域を中心とし、大阪府下、京都府南部、兵庫県南部を含む広域的な林地地域である。
需要者の中心は、同一需給圏内の地縁性を有する個人や法人が想定されるが、需要は極めて限定的であることから地価
は下落基調で推移している。景気等の影響により不動産市況の回復傾向が持続する中、宅地開発目的の不動産業者等の
参入の可能性の低い林地地域であるため潜在的な需要も表面化しないことから、需要の中心を見出すことはできない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

開発可能性の低い、市街化調整区域に存する林地地域で、宅地化の想定が困難であり、控除法や収益還元法については
試算できなかった。よって、本件においては、ややばらつきはあるものの規範性の高い事例を多数収集し得たので、市
場性を反映している取引事例から試算した比準価格をもって、類似の地価公示標準地との検討、周辺類似標準地等の価
格動向等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等

①■標準地　　□基準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地等番号
　[ 豊能 13-1 ]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

交通・接近　　　　　　   0.0
自然　　　　　　　　　   0.0
宅地化　　　　　　　　   0.0
行政　　　　　　　　　   0.0
その他　　　　　　　　   0.0

[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　 630 円／㎡

[ 95.2]
100

100
[ 100.0]

100
[ 33.8]

[ 100.0]
100

　　1,770

イ

対
象
標
準
地

⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　 1,790 円／㎡

⑨変動率

　　　　　　　 -1.1 ％／年間

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

政府の経済対策の影響もあり一般的な不動産市況は
緩やかな回復基調が持続しているものの、林地地域
の宅地開発は減少傾向にあり林地市況は弱い。

開発の可能性等が低い林地であり、需要が限定的で
あることから地価は下落傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。

地域要因の比較

交通・接近　　　　　　  -8.0
自然　　　　　　　　　 -25.0
宅地化　　　　　　　　 -51.0
行政　　　　　　　　　   0.0
その他　　　　　　　　   0.0