別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 茨木 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   茨木 -32 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　平岩　宗晴   TEL.

鑑定評価額 25,300,000 円  １㎡当たりの価格 119,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 96,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 茨木市郡山２丁目２０番１外 ｢郡山２－３０－２０｣ ②地積 　(㎡) 216   (          3)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,160) 1:1 住宅 ＬＳ2 中小規模一般住宅に アパートも見られる 住宅地域 北3.6m市道 水道、ガス、下水 茨木 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   110 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北３．６ ｍ　市道 交通 施設 茨木駅北西方 3.2km 法令 規制 １中専 (70,160) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅にアパートもみられる住宅地域として熟成しており、現在の住宅地域としての住環境を維持し ていくものと予測する。地価は概ね横這い乃至若干の下落傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    119,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は茨木市・高槻市等の大阪府北部の住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内の居住者であり、圏外からの 転入は少ない。茨木市の住宅地域の需給動向は概ね安定的であるが対象地域は駅から徒歩圏外で画地規模にばらつきが あり、需要の中心となる価格帯は一概には見いだせないが、土地は１００㎡～２００㎡程度で１２００万円～２５００ 万円程度、新築戸建物件は３０００万円台までが需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　中小規模一般住宅を中心とする既成住宅地域で近隣地域内にアパートも見られるが、投資採算性から収益物件には適 さず、戸建住宅の自己使用目的での取引がほとんどのため収益価格は試算せず、比準価格のみが試算された。代表標準 地の価格との検討を踏まえた結果、市場の実態を反映した比準価格を採用するのが相当と判断し、鑑定評価額を上記の とおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　茨木 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    157,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [131.7] [100.0] 100 119,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    120,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 茨木市の人口・世帯数は微増傾向。大阪のベ ッドタウンとして茨木市の不動産市況は概ね 安定的であり、地価も横這い乃至若干の上昇 傾向で推移した。 駅徒歩圏外の住宅地域で利便性が劣るため需 要はやや低調であり、地価は横這い乃至若干 の下落傾向で推移した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％