別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 茨木 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   茨木 -27 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　竹内　専   TEL.

鑑定評価額 10,300,000 円  １㎡当たりの価格 159,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 茨木市新和町２７５番１１ ｢新和町１１－３｣ ②地積 　(㎡) 65   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,168) 1:1 住宅 Ｗ3 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 東4.2m市道 水道、ガス、下水 南茨木 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西    10 ｍ、南    80 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　   9.0 ｍ、規模　　        70 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．２ ｍ市道 交通 施設 南茨木駅南東方 1.5km 法令 規制 １中専 (70,168) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、地域の状況に特段の変化はなく、現状の まま推移していくものと予測される。地価は、概ね横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    159,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ東海道本線、阪急京都線及び大阪モノレール線沿線の茨木市内を中心とする住宅地域である。需要 者は、同圏域に居住する大阪都心及び茨木市内の事業所等へ通勤する一次取得者層が中心と判断される。最寄駅からは バス便の住宅地域であるが、小規模画地が多く総額が抑えられることから、需要は安定的に推移している。市場の中心 価格帯は、土地は７０㎡程度で１１００万円前後、新築戸建で総額３０００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、最寄駅からバス便の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、周辺地域には共同住宅も見られるが、画地規模等か ら収益物件の取得を目的とする需要はほとんどなく、自用目的の取引が支配的であるため、収益価格を求めることはで きなかった。したがって、市場での取引の実勢を反映した実証的な価格である比準価格を標準とし、代表標準地及び前 年標準地価格との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　茨木 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    276,000 円／㎡ [101.8] 100 100 [102.0] 100 [176.6] [102.0] 100 159,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    159,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気はこのところ持ち直しの動きが見られ、 二極化の傾向があるものの、全般的に茨木市 の住宅・不動産市場は底堅い動きである。 最寄駅からはバス便で、規模が小さい住宅が 多く総額面が抑えられるが、新型コロナ感染 症のため様子見の状況が続き、地価は概ね横 ばい傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　 +11.0 環境　　　　　　 +53.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％