別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 茨木 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   茨木 -16 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　矢木　大介   TEL.

鑑定評価額 13,600,000 円  １㎡当たりの価格 131,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 茨木市西福井２丁目８７５番２９ ｢西福井２－１３－１３｣ ②地積 　(㎡) 104   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,180) 1:2.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 北4.5m市道 水道、ガス、下水 茨木 3.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    35 ｍ、西    20 ｍ、南    15 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．５ ｍ市道 交通 施設 茨木駅北方 3.9km 法令 規制 １中専 (70,180) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、郊外の中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域の状況に特段の変化はなく、現状のまま 推移していくものと予測される。利便性に劣る当該地域の地価はやや下落基調で推移していくものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    131,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね茨木市内でＪＲ東海道本線、阪急京都線の各駅からバス便の中小規模戸建住宅地域である。需要者 の中心は上記圏域に居住する最終需要者が主となる。住宅地の地価は最寄駅より徒歩圏・バス圏の二極化が進み、最寄 駅より遠方にあるバス圏の住宅地の需給動向はやや弱含み傾向にある。市場で中心となる価格は、土地１００㎡程度で １，３００万円～１，４００万円程度、新築分譲の土地建物で３，０００万円～３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、戸建住宅が多く建ち並ぶ住宅地域であり、戸建住宅が賃貸されるケースは稀で、利便性、住環境等を重視 した自用の居住目的の取引が殆どである。従って、本件では、収益価格は試算せず、取引の実勢を反映した実証的な価 格である比準価格を採用し、代表標準地との均衡を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　茨木 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    157,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [119.9] [100.0] 100 131,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    132,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は新型コロナウイルス感染症の影響等に よる厳しい状況が徐々に緩和されつつある。 茨木市の不動産市場は利便性等による二極化 がみられる。 当地域の不動産市況に影響を及ぼす特段の地 域変動要因は認められないものの、最寄駅か らバス圏の住宅地の需要はやや弱含んでいる 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％