鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

枚方 9-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	９１４ -57	枚方市		更地	（　）	不整形	西5.6m市道、中間画地		工専 (60,200)
b	９０８ -212	交野市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6.8m市道、中間画地		工業 (60,200)
c	９０５ -17	交野市		更地	（　）	ほぼ台形	南東4.8m道路、中間画地		準工 (60,200)
d	９１３ -244	寝屋川市		更地	（　）	ほぼ長方形	西12m市道、中間画地		準工地区計画等萱島東公園 (70,200)
e	９１６ -14	枚方市		更地	（　）	不整形	南西7.9m市道、中間画地		工専宅地造成規制区域 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 74,538	100 [ 100.0]	[ 109.9] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	86,229	100 [ 100.7]	85,630	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	85,600
b	(　 ) 56,545	100 [ 100.0]	[ 118.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	67,175	100 [ 71.6]	93,820		93,800
c	(　 ) 60,501	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ / ]	100 [ 89.1]	74,014	100 [ 82.1]	90,151		90,200
d	(　 ) 90,750	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	100,833	100 [ 119.3]	84,521		84,500
e	(　 ) 78,722	100 [ 100.0]	[ 112.8] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	104,469	100 [ 117.3]	89,061		89,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 +1.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +1.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -22.0
c	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 -10.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +20.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +20.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +1.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +2.0
e	正常	％／月 +1.42	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +15.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 89,000 円／㎡]

枚方 9-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の土地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	114,608,187	25,595,364	89,012,823	65,945,000	23,067,823	（　0.9534） 21,992,862	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	511,461,907 円　　　　（　 63,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

枚方 9-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中規模工場・倉庫兼事務所	4,800.00	Ｓ2	9,600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専	60 ％	200 ％	200 ％	8,121 ㎡	68.0 m x 119.3 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

工場・倉庫兼事務所（２階建）の１棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	工場・倉庫兼事務所	9,600.00	100.0	9,600.00	1,069	10,262,400	3.0	30,787,200
							1.0	10,262,400
～

～

～

～

計		9,600.00	100.0	9,600.00		10,262,400		30,787,200
								10,262,400

⑨年額支払賃料	10,262,400 円　×　12ヶ月　＝　 123,148,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 9,600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	123,148,800 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 10,221,350 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	112,927,450 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	30,787,200 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 282,319 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 7 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 10,262,400 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.1486　＝　 1,398,418 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	114,608,187 円　　　　（　 14,113 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	９０３（賃）　　　　-111	1,027 ( 1,001)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,037	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,085 円/㎡　月額支払賃料（　 1,069 円/㎡）　基準階 1 F B
b	９０３（賃）　　　　-110	971 ( 946)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,136
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

枚方 9-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	5,450,000 円	1,090,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,694,464 円	123,148,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,005,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 9,265,000 円	1,090,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,090,000 円	1,090,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,090,000 円	1,090,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 25,595,364 円　（　　　　　　 3,152 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

60 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

20 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,090,000,000 円	設計監理料率　 110,000 円／㎡　×　 9,600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0605	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 60 ％　＋　0.0634 × 20 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	65,945,000 円（　　　　　 8,120 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	114,608,187 円
②総費用	25,595,364 円
③純収益　①－②	89,012,823 円
④建物等に帰属する純収益	65,945,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	23,067,823 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	21,992,862 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,708 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 511,461,907 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 63,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
枚方 9-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

枚方 9-2

大阪府

大阪第９

氏名

不動産鑑定士　中村　隆宏

TEL.

鑑定評価額

690,000,000 円

１㎡当たりの価格

85,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	59,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	枚方市春日北町２丁目１２４８番１８｢春日北町２－９－２１｣				②地積　(㎡)	8,121 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工専 (60,200) （その他）
	台形 1:2	倉庫兼事務所Ｓ2	中規模の工場、倉庫が多い工業地域	南11m市道	水道	津田 1.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 100 ｍ、南 200 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中規模工場兼倉庫地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 70.0 ｍ、奥行　約　　 120.0 ｍ、規模　　 8,400 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１ｍ市道

交通

施設

津田駅北西方

1.8km

法令

規制

工専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

中規模の工場、倉庫が多い工業地域であり、地域要因に特段の変化はなく、今後もほぼ現状のまま推移するもの
と予測される。物流用地を求める潜在的需要は多く、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中規模工場兼倉庫地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 86,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 62,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は枚方市を中心に、大阪東部圏域に広がる内陸型の工業地域である。需要者は工場・倉庫等の利用を
考える法人のほか、物流投資事業者等が考えられる。需給動向は、コロナ禍での巣ごもり消費が追い風になり、ネット
通販向けの物流施設の拡充基調が続いているため、ＩＣ等への接近性に優れる物件の潜在的需要は多い。需要の中心と
なる価格帯は見い出し難いが、投資目的の物流用地の場合は３０万円／坪以上になるものと考察される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は自用の工場や倉庫を主体とした地域であり、自用目的の取引が中心的であることから、市場性を重視した価
格形成がなされる傾向が強く、比準価格の規範性は高い。他方、収益価格を試算したが試算過程に想定的要素を含むた
め、信頼性に劣る一面は否めず、相対的な規範性はやや劣る。よって、本件では市場の実態を反映した比準価格を重視
し、収益価格を比較考量し、代表標準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　枚方 9-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 81,000 円／㎡

[117.3]
100

100
[100.0]

100
[112.7]

[100.0]
100

84,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     74,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

Ｅコマース消費は依然として堅調であり、大
阪・京都の中間に位置する当市内においては
、物流施設への投資需要が高まっている。

中規模工場、倉庫が多い工業地域であり、高
速交通網等の整備が進むなか、物流拠点とし
ての人気が高まっており、地価は上昇傾向と
なっている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+14.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

枚方 9-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	９１４ -57	枚方市		更地	（　）	不整形	西5.6m市道、中間画地		工専 (60,200)
b	９０８ -212	交野市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6.8m市道、中間画地		工業 (60,200)
c	１１１０ -30	茨木市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東7.3m市道、北東7.3m、北西20m、三方路		準工高度地区5種 (80,200)
d	９１１ -35	大東市		底地	（　）	長方形	東8.2m市道、中間画地		工業 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 74,538	100 [ 100.0]	[ 109.9] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	86,229	100 [ 100.7]	85,630	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	85,600
b	(　 ) 56,545	100 [ 100.0]	[ 118.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	67,175	100 [ 76.7]	87,581		87,600
c	(　 ) 80,516	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	81,241	100 [ 92.7]	87,639		87,600
d	(　 37,683) 75,366	100 [ 70.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	109,065	100 [ 126.1]	86,491		86,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 +1.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +1.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -17.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +20.0	その他　　　 0.0
d	売急ぎ	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +17.0
d	売急ぎ	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 86,700 円／㎡]

枚方 9-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	112,324,254	23,377,348	88,946,906	65,945,000	23,001,906	（　0.9534） 21,930,017	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	510,000,395 円　　　　（　 62,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

枚方 9-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中規模工場、倉庫兼事務所	4,800.00	Ｓ2	9,600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専	60 ％	200 ％	200 ％	8,121 ㎡	68.0 m x 119.3 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の利用状況等を勘案し、工場、倉庫兼事務所（２階建）の一棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	工場兼倉庫	4,800.00	100.0	4,800.00	1,058	5,078,400	6.0	30,470,400
							0.0	0
2～ 2	倉庫兼事務所	4,800.00	100.0	4,800.00	1,058	5,078,400	6.0	30,470,400
							0.0	0
～

～

～

計		9,600.00	100.0	9,600.00		10,156,800		60,940,800
								0

⑨年額支払賃料	10,156,800 円　×　12ヶ月　＝　 121,881,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 9,600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため非計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	121,881,600 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 10,116,173 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	111,765,427 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	60,940,800 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 558,827 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	112,324,254 円　　　　（　 13,831 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	９０１（賃）　　　　-105	1,063 ( 1,042)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,027	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,063 円/㎡　月額支払賃料（　 1,058 円/㎡）　基準階 1 F B
b	９０３（賃）　　　　-110	971 ( 946)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,136
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

枚方 9-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,270,000 円	1,090,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	3,656,448 円	121,881,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,005,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 9,265,000 円	1,090,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,090,000 円	1,090,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,090,000 円	1,090,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 23,377,348 円　（　　　　　　 2,879 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

60 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

20 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,090,000,000 円	設計監理料率　 110,000 円／㎡　×　 9,600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0605	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 60 ％　＋　0.0634 × 20 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	65,945,000 円（　　　　　 8,120 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	112,324,254 円
②総費用	23,377,348 円
③純収益　①－②	88,946,906 円
④建物等に帰属する純収益	65,945,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	23,001,906 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	21,930,017 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,700 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 510,000,395 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 62,800 円／㎡）