鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

枚方 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	９０１ -207	枚方市		更地	（　）	台形	北東12.8m市道、南西4m、二方路		近商 (100,300)
b	９０１ -231	枚方市		建付地	（　）	不整形	北5.8m市道、中間画地		近商 (90,300)
c	９１６ -62	枚方市		更地	（　）	ほぼ長方形	西12.3m市道、中間画地		２住居高度地区3種 (70,200)
d	９１５ -14	枚方市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南東4.7m市道、中間画地		近商 (90,282)
e	９０６ -45	寝屋川市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南10m府道、東5m、角地		近商 (99,293)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 121,500	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 80.8]	151,574	100 [ 63.0]	240,594	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	248,000
b	(　 ) 162,550	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	168,750	100 [ 72.3]	233,402		240,000
c	(　 ) 253,571	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	253,320	100 [ 88.9]	284,949		293,000
d	(　 ) 263,019	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	257,862	100 [ 92.9]	277,569		286,000
e	(　 ) 312,647	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	295,540	100 [ 111.8]	264,347		272,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -38.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -19.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -22.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 268,000 円／㎡]

枚方 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の土地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,124,071	3,478,094	13,645,977	11,036,000	2,609,977	（　0.9310） 2,429,889	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	56,509,047 円　　　　（　 208,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

枚方 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	172.04	ＲＣ5	727.44
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	252 ％	272 ㎡	18.0 m x 15.1 m	前面道路：市道　 4.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（２戸、スケルトン貸）、２～５階は単身者向け（各階４戸）、延床面積は容積不算入部分も含む。

⑦有効率　 82.5 ％
の理由

概ね標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	172.04	68.6	118.02	3,373	398,081	6.0	2,388,486
							0.0	0
2～ 5	共同住宅	138.85	86.8	120.52	2,250	271,170	1.0	271,170
							1.0	271,170
～

～

～

計		727.44	82.5	600.10		1,482,761		3,473,166
								1,084,680

⑨年額支払賃料	1,482,761 円　×　12ヶ月　＝　 17,793,132 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 600.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,793,132 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 720,000 円　　×　　 70.0 ％　＝　　 1,927,451 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,585,681 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,473,166 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 31,953 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,084,680 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 506,437 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,124,071 円　　　　（　 62,956 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	９１５（賃）　　　　-103	3,214 ( 3,176)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [125.0]	100 [ 80.0]	3,571	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,390 円/㎡　月額支払賃料（　 3,373 円/㎡）　基準階 1 F B
b	９１６（賃）　　　　-102	2,501 ( 2,406)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 91.0]	100 [ 95.0]	3,214
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

枚方 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	890,000 円	178,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	555,394 円	18,513,132　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 163,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,513,000 円	178,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	178,000 円	178,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	178,000 円	178,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,478,094 円　（　　　　　　 12,787 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9310

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	178,000,000 円	設計監理料率　 233,000 円／㎡　×　 727.44 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0620	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,036,000 円（　　　　　 40,574 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,124,071 円
②総費用	3,478,094 円
③純収益　①－②	13,645,977 円
④建物等に帰属する純収益	11,036,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,609,977 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,429,889 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,933 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,509,047 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 208,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
枚方 5-12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

枚方 5-12

大阪府

大阪第９

氏名

不動産鑑定士　高橋　誠

TEL.

鑑定評価額

70,200,000 円

１㎡当たりの価格

258,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	200,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	枚方市岡東町６５３番１７｢岡東町１０－５｣				②地積　(㎡)	272 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,252)
	1.2:1	店舗兼共同住宅ＲＣ5	店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ駅に近い商業地域	南西4.2m市道、北西側道	水道、ガス、下水	枚方市 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 15 ｍ、南 30 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

中層の店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 270 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

４．２ｍ市道

交通

施設

枚方市駅東方

150m

法令

規制

近商
(90,252)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

商業施設「Ｔ‐ＳＩＴＥ」が存する駅前広場側エリアと比較して繁華性は劣るものの、駅近に存し商業地域とし
て成熟しており、地価は横ばいで推移している。

(3)最有効使用の判定

５階建の店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 273,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 219,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

①同一需給圏：枚方市及び周辺市域における駅周辺の普通商業地域。②需要者：地元の商業事業者やチェーン展開する
各種小売・飲食・サービス事業者等。③需給動向：枚方市駅周辺の商業繁華性は市内において高位であり需要は堅調。
④枚方市内の駅前商業地の取引事例は少なく、地価水準の把握は困難であるが、周辺地域における価格水準から判断し
て２００，０００～３００，０００円／㎡程度と考えられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格については、商業地の取引事例が少ないことから同一需給圏の範囲を広域的に拡大し、枚方市のほか周辺市域
の事例を収集、選択して試算を行った。収益価格については、店舗兼共同住宅事務所の賃貸を想定して試算を行った。
本件では、実証性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地及び前年価格との均衡にも留意して鑑
定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　寝屋川 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 197,000 円／㎡

[100.5]
100

100
[100.0]

100
[ 78.9]

[103.0]
100

258,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    258,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、新型コロナウイルス感染症による厳
しい状況が徐々に緩和されつつあるものの、
引き続き持ち直しの動きに弱さがみられる。

特に変動は認められない。標準地において、
地価は横ばい傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　 -11.0
環境　　　　　　 -18.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

枚方 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	９１５ -14	枚方市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南東4.7m市道、中間画地		近商 (90,282)
b	９０４ -212	枚方市		建付地	（　）	ほぼ整形	北東8.4m府道、中間画地		近商 (90,300)
c	９１６ -62	枚方市		更地	（　）	ほぼ長方形	西12.3m市道、中間画地		２住居高度地区3種 (70,200)
d	９０６ -45	寝屋川市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南10m府道、東5m、角地		近商 (99,293)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 263,019	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	257,862	100 [ 97.6]	264,203	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	272,000
b	(　 ) 393,241	100 [ 125.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	317,110	100 [ 117.1]	270,803		279,000
c	(　 ) 253,571	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	253,320	100 [ 91.7]	276,249		285,000
d	(　 ) 312,647	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	295,540	100 [ 116.5]	253,682		261,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	買進み	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +20.0
b	買進み	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 273,000 円／㎡]

枚方 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の土地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,275,684	3,482,882	13,792,802	11,036,000	2,756,802	（　0.9310） 2,566,583	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	59,687,977 円　　　　（　 219,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

枚方 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	172.04	ＲＣ5	727.44
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	252 ％	272 ㎡	18.0 m x 15.1 m	前面道路：市道　 4.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（２戸、スケルトン貸）、２～５階は単身者向け（各階４戸）、延床面積は容積不算入部分も含む。

⑦有効率　 82.5 ％
の理由

概ね標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	172.04	68.6	118.02	3,404	401,740	6.0	2,410,440
							0.0	0
2～ 5	共同住宅	138.85	86.8	120.52	2,270	273,580	1.0	273,580
							1.0	273,580
～

～

～

計		727.44	82.5	600.10		1,496,060		3,504,760
								1,094,320

⑨年額支払賃料	1,496,060 円　×　12ヶ月　＝　 17,952,720 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 600.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,952,720 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 720,000 円　　×　　 70.0 ％　＝　　 1,940,218 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,732,502 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,504,760 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 32,244 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,094,320 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 510,938 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,275,684 円　　　　（　 63,514 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	９１５（賃）　　　　-103	3,214 ( 3,176)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [120.0]	100 [ 80.0]	3,720	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,421 円/㎡　月額支払賃料（　 3,404 円/㎡）　基準階 1 F B
b	９０４（賃）　　　　-103	3,111 ( 2,985)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,292
c	９１６（賃）　　　　-102	2,501 ( 2,406)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	3,250

枚方 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	890,000 円	178,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	560,182 円	18,672,720　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 163,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,513,000 円	178,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	178,000 円	178,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	178,000 円	178,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,482,882 円　（　　　　　　 12,805 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9310

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	178,000,000 円	設計監理料率　 233,000 円／㎡　×　 727.44 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0620	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,036,000 円（　　　　　 40,574 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,275,684 円
②総費用	3,482,882 円
③純収益　①－②	13,792,802 円
④建物等に帰属する純収益	11,036,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,756,802 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,566,583 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,436 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 59,687,977 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 219,000 円／㎡）