別記様式第一 鑑定評価書(令和 4 年地価公示)
令和4年1月14日 提出
枚方 5-11 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
枚方 5-11 大阪府 大阪第9 氏名  不動産鑑定士 福田 俊介   TEL.
鑑定評価額 364,000,000 円  1㎡当たりの価格 543,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6)


[令和3年1月]
路線価又は倍率
400,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
枚方市岡東町665番17
「岡東町21-10」
②地積
 (㎡)
671  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
商業
(80,600)
防火

(その他)
高度利用地区


(100,600)

1.5:1
銀行

RC4F1B
中高層店舗兼事務所
等が建ち並ぶ駅前の
商業地域
北西16m市道、三方路 水道、ガス、下水 枚方市

90m
(2)



①範囲 東     0 m、西     0 m、南    40 m、北    50 m ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口 約    30.0 m、奥行 約    22.0 m、規模         660 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

16m市道 交通

施設
枚方市駅東方

90m
法令

規制
商業
(100,600)
防火 
高度利用地区
⑤地域要因の将
 来予測
銀行、店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域で、物件供給は少ないため稀少性があり、又、枚方市駅周
辺地区の再開発の期待性から、新型コロナで先行き不透明感はあるが、地価は強含みで推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 5階建程度の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
 個別的要因
三方路               +7.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           551,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           442,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は枚方市を中心とする大阪東部圏域の各駅勢圏の駅前商業地域である。需要者の中心は、商業集積度
が高い駅前において、本店、支店等の営業拠点の設置や店舗展開を企画する法人等が中心である。枚方市駅周辺地区に
おける再開発の期待感から潜在的需要は多い。他方、供給が極めて少ないため、需要の中心となる価格帯は見い出し難
いが、500㎡程度の土地であれば、概ね180万円/坪程度と考察される。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する取引事例から求めたものであり、市場の実態を反映した規範性の高い価
格である。収益価格は店舗兼事務所を想定して求めたが、試算過程に想定的要素を含むため、信頼性に劣る一面は否め
ず、得られた収益価格も賃料総額に限界があることから比準価格に比べ低位となった。以上より、本件では、比準価格
を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 枚方 5-5                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +2.0
[前年代表標準地等の価格]
        427,000 円/㎡
[100.7]
100
100
[102.0]
100
[ 82.9]
[107.0]
100
544,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          538,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
景気の回復基調が新型コロナウイルスの影響
で消費控えに変化。枚方市駅前での高度利用
可能な画地には希少性があり、需要は底堅い


対象標準地の価格に影響を及ぼすような大き
な地域要因の変動は特にない。



個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     -2.0
環境        -6.0
行政       -10.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+0.9 %  %
3 試算価格算定内訳 枚方 5-11 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 1101

-27
高槻市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南14.8m市道、
中間画地




近商

(90,298)
b 911

-67
大東市

更地


  
(           ) 
ほぼ正方形 西8.3m市道、
南5m、角地




1中専

(60,200)
c 301

-30
門真市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北8m府道、
南5.3m、
西5.3m、
三方路


商業
地区計画等
(100,400)
d 1113

-32
茨木市

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ長方形 南16m府道、
中間画地




商業
高度地区5種
(100,400)
e 1110

-8
茨木市

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 北7.5m府道、
中間画地




近商
高度地区7種
(90,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
391,901  
100
[ 100.0]
[ 100.7]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

394,644 
100
[  77.4]

509,876 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +7.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 107.0]
     100

546,000 
b (            
368,409  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 103.0]

357,679 
100
[  69.2]

516,877 

553,000 
c (            
384,989  
100
[ 100.0]
[ 100.6]
100
100
[ 100.0]
100
[  96.3]

402,180 
100
[  79.6]

505,251 

541,000 
d (            
495,587  
100
[ 100.0]
[ 100.7]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

499,056 
100
[  95.9]

520,392 

557,000 
e (            
472,523  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

472,523 
100
[  85.6]

552,013 

591,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -9.0 環境       0.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政     -15.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -8.0 環境      -5.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政     -20.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -6.0 環境      -5.0
画地      +7.0 行政     -10.0 その他      0.0 行政     -10.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   -5.0 環境     +10.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政     -10.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -9.0 環境     +20.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政     -20.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     551,000 円/㎡]  



枚方 5-11 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

83,842,410 

18,363,511 

65,478,899 

52,152,000 

13,326,899 
( 0.9351
12,461,983 
  4.5 -  0.3 )
4.2%  
⑧収益価格      296,713,881 円    (     442,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
枚方 5-11 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
店舗兼事務所 560.50 RC5F1B 2,891.89
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度利用地区
100 %   600 %   600 %   671 ㎡     31.0 m x   21.5 m  前面道路:市道        16.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 周辺の利用状況等を勘案し、RC造地下1階付5階建の店舗兼事務所を想定した。B1階~2階:店舗、3~5階:事務所 ⑦有効率   70.4 %
の理由
同種不動産のレンタブル比を考慮して査定。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)
地下
 1 1
店舗
558.87 

69.5 

388.44 

3,450 

1,340,118 
6.0  8,040,708 
0.0  0 

 1 1
店舗
465.34 

59.4 

276.55 

4,026 

1,113,390 
10.0  11,133,900 
0.0  0 

 2 2
店舗
466.92 

73.4 

342.93 

3,650 

1,251,695 
6.0  7,510,170 
0.0  0 

 3 5
事務所
466.92 

73.4 

342.93 

2,300 

788,739 
4.0  3,154,956 
0.0  0 

    

 

 

 

 

 
   
   


2,891.89 

70.4 

2,036.71 


6,071,420 
36,149,646 
0 
⑨年額支払賃料      6,071,420 円 × 12ヶ月 =       72,857,040 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×    2,036.71 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)  20,000 円/台 ×   64 台 × 12ヶ月 +            =       15,360,000 円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等により担保されているため非計上。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
       72,857,040 円  ×     5.0 %                          
+         15,360,000 円  ×     7.0 % =       4,718,052 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 83,498,988 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)        36,149,646 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =          343,422 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(        年 )  運用利回り(        % )                   
                  円 ×         %  ×           =                  円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                   83,842,410 円    (        124,951 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 915(賃)
    -103
3,214  
  3,176
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[ 90.0]

3,571 
対象基準階の
 月額実質賃料
      4,060 円/㎡

 月額支払賃料
(     4,026 円/㎡)


 基準階   1 F     B
b 901(賃)
    -101
5,620  
  5,419
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[135.0]
100
[100.0]

4,163 
c 901(賃)
    -202
4,793  
  4,677
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[120.0]
100
[ 90.0]

4,438 
枚方 5-11 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 4,100,000 円          820,000,000 ×       0.5 %
②維持管理費 2,646,511 円            88,217,040 ×       3.0 %
③公租公課  土地             3,007,000 円     査定額
 建物             6,970,000 円          820,000,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料       820,000 円          820,000,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金       820,000 円          820,000,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                 18,363,511 円 (              27,367 円/㎡)  (経費率    21.9 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.5 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 60 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 30 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9351    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 820,000,000 円                          設計監理料率
  270,000 円/㎡ ×    2,891.89 ㎡ × (100% +   5.00 %)
②元利逓増償還率 0.0636        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0459 ×  40 % + 0.0593 ×  30 % + 0.0914 ×  30 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
52,152,000 円  
(             77,723 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 83,842,410 円      
②総費用 18,363,511 円      
③純収益 ①-② 65,478,899 円      
④建物等に帰属する純収益 52,152,000 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 13,326,899 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
12,461,983 円      

  (                         18,572 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.2 %

                             296,713,881 円


(                       442,000 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 4 年地価公示)
令和4年1月13日 提出
枚方 5-11 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
枚方 5-11 大阪府 大阪第9 氏名  不動産鑑定士 田邊 文昭   TEL.
鑑定評価額 364,000,000 円  1㎡当たりの価格 543,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6)


[令和3年1月]
路線価又は倍率
400,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
枚方市岡東町665番17
「岡東町21-10」
②地積
 (㎡)
671  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
商業
(80,600)
防火

(その他)
高度利用地区


(100,600)

1.5:1
銀行

RC4F1B
中高層店舗兼事務所
等が建ち並ぶ駅前の
商業地域
北西16m市道、三方路 水道、ガス、下水 枚方市

90m
(2)



①範囲 東     0 m、西     0 m、南    40 m、北    50 m ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口 約    30.0 m、奥行 約    22.0 m、規模         660 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

16m市道 交通

施設
枚方市駅東方

90m
法令

規制
商業
(100,600)
防火 
高度利用地区
⑤地域要因の将
 来予測
駅南口商業施設の影響から顧客の流入が期待され、低層階を中心に店舗需要は底堅く、今後もその傾向で推移し
ていくと判断される。駅周辺地区再開発の期待感から地価水準は今後緩やかな上昇傾向を示すものと予測する。
(3)最有効使用の判定 5階建程度の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
 個別的要因
三方路               +7.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           555,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           442,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、枚方市、寝屋川市及びその周辺地域の鉄道各駅の駅前商業地域。需要者の中心は、京阪沿線を中心とす
る地場の商業者や駅前等にチェーン展開する小売・飲食業者のほか、集客店舗を運営する法人等が中心となる。ここ数
年は新規店舗の進出への期待感から、供給は少ないものの需要は安定していたが、新型コロナの影響により、今後はや
や不透明感が残る。前商業地的な性格を有する土地は600~700㎡程度で、3億~4億程度が中心である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
取引事例については駅前商業地の取引が無いため、枚方市内のみならず、大阪府北部から東部へかけ広域的に同じ性格
を有する事例を収集した。また、近隣地域では商業事業者向けの賃貸市場が形成されており、収益価格の有用性も認め
られる。よって、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のと
おり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 枚方 5-5                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +2.0
[前年代表標準地等の価格]
        427,000 円/㎡
[100.7]
100
100
[102.0]
100
[ 82.9]
[107.0]
100
544,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          538,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
景気は、新型コロナウイルス感染症の影響で
不透明感もあるが、一部持ち直しもあり、枚
方市の商業地需要は安定的で、地価は上昇傾
向にある。

駅前の商業地域であり、その商圏も沿線に広
がっており、需要は概ね安定している。



個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     -2.0
環境        -6.0
行政       -10.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+0.9 %  %
3 試算価格算定内訳 枚方 5-11 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 916

-57
枚方市

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ台形 南東28.7m市
道、中間画地




近商

(90,300)
b 301

-30
門真市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北8m府道、
南5.3m、
西5.3m、
三方路


商業
地区計画等
(100,400)
c 309

-19
守口市

更地


  
(           ) 
ほぼ台形 南東9.2m市道
、北東2m、
角地



商業

(90,400)
d 9781

-33
東大阪市

更地


  
(           ) 
長方形 東39m市道、
北6.5m、角地




近商
埋蔵文化財包蔵地
(96,363)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
470,031  
100
[ 125.0]
[ 100.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

378,281 
100
[  70.4]

537,331 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +7.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 107.0]
     100

575,000 
b (            
384,989  
100
[ 100.0]
[ 100.6]
100
100
[ 100.0]
100
[  96.3]

402,180 
100
[  79.6]

505,251 

541,000 
c (            
307,817  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[  95.9]

320,977 
100
[  62.3]

515,212 

551,000 
d (            
359,646  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 105.0]

342,520 
100
[  66.4]

515,843 

552,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 買進み

%/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -8.0 環境     -10.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政     -15.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -6.0 環境      -5.0
画地      +7.0 行政     -10.0 その他      0.0 行政     -10.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -8.0 環境     -24.0
画地      -4.1 行政       0.0 その他      0.0 行政     -10.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近  -13.0 環境     -15.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政     -12.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     555,000 円/㎡]  



枚方 5-11 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の土地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

81,372,404 

17,877,632 

63,494,772 

50,180,400 

13,314,372 
( 0.9351
12,450,269 
  4.5 -  0.3 )
4.2%  
⑧収益価格      296,434,976 円    (     442,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
枚方 5-11 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
店舗兼事務所 560.50 RC5F1B 2,891.89
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度利用地区
100 %   600 %   600 %   671 ㎡     31.0 m x   21.5 m  前面道路:市道        16.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 各階フロアー貸。地下1~地上2階店舗、3~5階事務所。機械式駐車場64台。容積緩和対象。 ⑦有効率   70.4 %
の理由
高層店舗兼事務所としては標準的。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)
地下
 1 1
店舗
558.87 

69.5 

388.44 

3,400 

1,320,696 
10.0  13,206,960 
0.0  0 

 1 1
店舗
465.34 

59.4 

276.55 

4,066 

1,124,452 
10.0  11,244,520 
0.0  0 

 2 2
店舗
466.92 

73.4 

342.93 

3,630 

1,244,836 
6.0  7,469,016 
0.0  0 

 3 5
事務所
466.92 

73.4 

342.93 

2,300 

788,739 
4.0  3,154,956 
0.0  0 

    

 

 

 

 

 
   
   


2,891.89 

70.4 

2,036.71 


6,056,201 
41,385,364 
0 
⑨年額支払賃料      6,056,201 円 × 12ヶ月 =       72,674,412 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×    2,036.71 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)  20,000 円/台 ×   64 台 × 12ヶ月 +            =       15,360,000 円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
       72,674,412 円  ×     8.0 %                          
+         15,360,000 円  ×     8.0 % =       7,042,753 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 80,991,659 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)        41,385,364 円 ×    92.0 %  ×    1.00 % =          380,745 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(        年 )  運用利回り(        % )                   
                  円 ×         %  ×           =                  円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                   81,372,404 円    (        121,270 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 915(賃)
    -103
3,214  
  3,176
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 90.0]
100
[100.0]
100
[ 85.0]

4,201 
対象基準階の
 月額実質賃料
      4,100 円/㎡

 月額支払賃料
(     4,066 円/㎡)


 基準階   1 F     B
b 903(賃)
    -102
3,510  
  3,406
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[ 95.0]
100
[ 85.0]

4,347 
c 916(賃)
    -103
3,565  
  3,476
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[ 95.0]
100
[100.0]

3,753 
枚方 5-11 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 3,945,000 円          789,000,000 ×       0.5 %
②維持管理費 2,641,032 円            88,034,412 ×       3.0 %
③公租公課  土地             3,007,100 円     査定額
 建物             6,706,500 円          789,000,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料       789,000 円          789,000,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金       789,000 円          789,000,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                 17,877,632 円 (              26,643 円/㎡)  (経費率    22.0 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.5 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 60 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 30 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9351    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 789,000,000 円                          設計監理料率
  260,000 円/㎡ ×    2,891.89 ㎡ × (100% +   5.00 %)
②元利逓増償還率 0.0636        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0459 ×  40 % + 0.0593 ×  30 % + 0.0914 ×  30 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
50,180,400 円  
(             74,785 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 81,372,404 円      
②総費用 17,877,632 円      
③純収益 ①-② 63,494,772 円      
④建物等に帰属する純収益 50,180,400 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 13,314,372 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
12,450,269 円      

  (                         18,555 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.2 %

                             296,434,976 円


(                       442,000 円/㎡)