鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

枚方 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	９１４ -22	枚方市		更地	（　）	ほぼ台形	東19m府道、南4m、角地		１住居高度地区3種 (70,200)
b	９０１ -224	枚方市		建付地	（　）	台形	西16.9m府道、南8.4m、角地		２住居高度地区3種 (70,200)
c	９１６ -25	枚方市		建付地	（　）	ほぼ台形	南10.7m府道、中間画地		２中専高度地区2種 (70,200)
d	９０４ -221	枚方市		更地	（　）	ほぼ整形	南7.7m府道、中間画地		近商 (90,300)
e	９１５ -230	枚方市		建付地	（　）	ほぼ整形	東12.3m府道、北西6.2m、角地		１住居高度地区3種 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 161,219	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	161,542	100 [ 109.2]	147,932	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	148,000
b	(　 ) 100,835	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 82.4]	152,966	100 [ 97.9]	156,247		156,000
c	(　 ) 132,358	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	139,324	100 [ 89.1]	156,368		156,000
d	(　 ) 176,046	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	177,278	100 [ 115.4]	153,620		154,000
e	(　 ) 100,781	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 77.3]	130,898	100 [ 88.1]	148,579		149,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -22.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 153,000 円／㎡]

枚方 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,410,020	1,074,436	4,335,584	2,366,000	1,969,584	（　0.9512） 1,873,468	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	42,578,818 円　　　　（　 123,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

枚方 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	200.00	Ｓ1	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区3種	70 ％	200 ％	200 ％	346 ㎡	15.0 m x 23.0 m	前面道路：市道　 19.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

Ｓ造平家建店舗（コンビニエンスストアなど）を想定。駐車場附置義務との関係で使用容積率は著しく低い。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸し建物であるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	200.00	100.0	200.00	2,438	487,600	6.0	2,925,600
							0.0	0
～

～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		487,600		2,925,600
								0

⑨年額支払賃料	487,600 円　×　12ヶ月　＝　 5,851,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,851,200 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 468,096 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,383,104 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,925,600 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 26,916 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,410,020 円　　　　（　 15,636 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	９０７（賃）　　　　-106	3,001 ( 2,899)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,501	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,450 円/㎡　月額支払賃料（　 2,438 円/㎡）　基準階 1 F B
b	９１５（賃）　　　　-104	2,673 ( 2,234)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,430
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

枚方 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	105,000 円	35,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	175,536 円	5,851,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 426,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 297,500 円	35,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	35,000 円	35,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,000 円	35,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,074,436 円　（　　　　　　 3,105 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0676	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0641 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,366,000 円（　　　　　 6,838 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,410,020 円
②総費用	1,074,436 円
③純収益　①－②	4,335,584 円
④建物等に帰属する純収益	2,366,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,969,584 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,873,468 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,415 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,578,818 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 123,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
枚方 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

枚方 5-10

大阪府

大阪第９

氏名

不動産鑑定士　善本　かほり

TEL.

鑑定評価額

51,200,000 円

１㎡当たりの価格

148,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月4日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	120,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年1月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	枚方市養父西町１１５番７｢養父西町２２－３｣				②地積　(㎡)	346 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度地区3種 (70,200)
	台形 1:1.5	店舗兼住宅Ｓ2	小売店舗等が建ち並ぶ路線商業地域	南19.3m市道	水道、ガス、下水	牧野 950m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 0 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

低層店舗用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 350 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１９．３ｍ市道

交通

施設

牧野駅北東方

950m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

　広幅員の地域内準幹線道路沿いに沿道型店舗を中心に一般住宅等が混在する路線商業地域であり、当面概ね現
状のまま推移していくと予測される。新名神高速道路の整備による影響は及んでおらず需給は均衡している。

(3)最有効使用の判定

低層店舗用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 153,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 123,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は大阪府下北部～北東部の地域内準幹線道路沿い路線商業地域である。主たる需要者は近畿圏で事業展開
する沿道型の店舗事業者である。背後地域も商圏としており自己使用目的での需要が多く、事業収益採算性を踏まえた
周辺の取引相場も取引成約の指標となっている。需給バランスは安定的である。同一需給圏内の類似地域における土地
の取引水準は、１㎡当り１０～２０万円と、店舗の集積性によって異なっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　対象標準地の主たる需要者は自己の事業に供する事業者であるが、借家により事業を営む需要もあることから、収益
価格も試算した。対象標準地の鑑定評価額の決定にあたっては、上記市場の特性を踏まえて主たる需要者が重視する比
準価格を標準とし、やや低位に求められた収益価格をも考慮し、さらに代表標準地からの比較、周辺類似地価公示標準
地の価格動向及び単価と総額との関連を検討の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　枚方 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 166,000 円／㎡

[100.6]
100

100
[100.0]

100
[113.0]

[100.0]
100

148,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    148,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当市では、核となる商業施設がある商業地の
需要は増加しているが供給は少ない。それ以
外の商業地の需給バランスは安定的である。

地域要因に変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

枚方 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	９１４ -22	枚方市		更地	（　）	ほぼ台形	東19m府道、南4m、角地		１住居高度地区3種 (70,200)
b	９１６ -25	枚方市		建付地	（　）	ほぼ台形	南10.7m府道、中間画地		２中専高度地区2種 (70,200)
c	９１０ -52	枚方市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南16m府道、中間画地		準工 (70,200)
d	９１６ -56	枚方市		更地	（　）	ほぼ台形	南西25.5m国道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 161,219	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	161,542	100 [ 104.0]	155,329	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	155,000
b	(　 ) 132,358	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	139,324	100 [ 92.1]	151,275		151,000
c	(　 ) 123,066	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	123,681	100 [ 79.1]	156,360		156,000
d	(　 ) 121,534	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	121,534	100 [ 80.1]	151,728		152,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 153,000 円／㎡]

枚方 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,458,732	1,084,796	4,373,936	2,406,560	1,967,376	（　0.9512） 1,871,368	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	42,531,091 円　　　　（　 123,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

枚方 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	200.00	Ｓ1	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区3種	70 ％	200 ％	200 ％	346 ㎡	15.0 m x 23.0 m	前面道路：市道　 19.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

沿道型販売型店舗一棟貸し

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	200.00	100.0	200.00	2,468	493,600	6.0	2,961,600
							0.0	0
～

～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		493,600		2,961,600
								0

⑨年額支払賃料	493,600 円　×　12ヶ月　＝　 5,923,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため形状しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,923,200 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 491,626 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,431,574 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,961,600 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 27,158 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,458,732 円　　　　（　 15,777 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	９１０（賃）　　　　-103	2,316 ( 2,286)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,388	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,480 円/㎡　月額支払賃料（　 2,468 円/㎡）　基準階 1 F B
b	９１６（賃）　　　　-104	2,992 ( 2,899)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	2,574
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

枚方 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	106,800 円	35,600,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	177,696 円	5,923,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 426,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 302,600 円	35,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	35,600 円	35,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,600 円	35,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,084,796 円　（　　　　　　 3,135 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,600,000 円	設計監理料率　 173,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0676	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0641 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,406,560 円（　　　　　 6,955 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,458,732 円
②総費用	1,084,796 円
③純収益　①－②	4,373,936 円
④建物等に帰属する純収益	2,406,560 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,967,376 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,871,368 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,409 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,531,091 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 123,000 円／㎡）