鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

枚方 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	９１６ -57	枚方市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南東28.7m市道、中間画地		近商 (90,300)
b	３０９ -52	守口市		更地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		商業 (100,400)
c	１１０１ -27	高槻市		更地	（　）	ほぼ長方形	南14.8m市道、中間画地		近商 (90,298)
d	１１１３ -32	茨木市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南16m府道、中間画地		商業高度地区5種 (100,400)
e	９０６ -45	寝屋川市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南10m府道、東5m、角地		近商 (99,293)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 470,031	100 [ 125.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	378,281	100 [ 71.4]	529,805	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	540,000
b	(　 ) 360,386	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	360,386	100 [ 83.2]	433,156		442,000
c	(　 ) 391,901	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	394,644	100 [ 83.9]	470,374		480,000
d	(　 ) 495,587	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	499,056	100 [ 113.8]	438,538		447,000
e	(　 ) 312,647	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	295,540	100 [ 69.5]	425,237		434,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	買進み	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -20.0
a	買進み	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 451,000 円／㎡]

枚方 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	78,718,566	17,039,088	61,679,478	50,439,000	11,240,478	（　0.9321） 10,477,250	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	249,458,333 円　　　　（　 376,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

枚方 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層の店舗兼事務所	500.00	ＲＣ5F1B	2,980.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	663 ㎡	22.1 m x 30.0 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～５階事務所、地下駐車場（機械式４６台、平面３台）

⑦有効率　 65.4 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	500.00	70.0	350.00	5,144	1,800,400	8.0	14,403,200
							0.0	0
2～ 5	事務所	500.00	80.0	400.00	2,829	1,131,600	8.0	9,052,800
							0.0	0
地下 1～ 1	駐車場	480.00

～

～

計		2,980.00	65.4	1,950.00		6,326,800		50,614,400
								0

⑨年額支払賃料	6,326,800 円　×　12ヶ月　＝　 75,921,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,950.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費込
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	16,000 円／台　×　 49 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 9,408,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	75,921,600 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 9,408,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 7,082,357 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	78,247,243 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	50,614,400 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 464,134 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	784,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 7,189 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	78,718,566 円　　　　（　 118,731 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	９０１（賃）　　　　-202	4,793 ( 4,677)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	5,145	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,178 円/㎡　月額支払賃料（　 5,144 円/㎡）　基準階 1 F B
b	９１５（賃）　　　　-103	3,214 ( 3,176)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	4,960
c	９０１（賃）　　　　-101	5,620 ( 5,419)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	5,430

枚方 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,910,000 円	782,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,559,888 円	85,329,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,358,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,647,000 円	782,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	782,000 円	782,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	782,000 円	782,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 17,039,088 円　（　　　　　　 25,700 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9321

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	782,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 2,980.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	50,439,000 円（　　　　　 76,077 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	78,718,566 円
②総費用	17,039,088 円
③純収益　①－②	61,679,478 円
④建物等に帰属する純収益	50,439,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	11,240,478 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,477,250 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,803 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 249,458,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 376,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
枚方 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

枚方 5-5

大阪府

大阪第９

氏名

不動産鑑定士　田邊　文昭

TEL.

鑑定評価額

285,000,000 円

１㎡当たりの価格

430,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月6日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	330,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	枚方市楠葉花園町２９２０番９５				②地積　(㎡)	663 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1:1.5	建築中	銀行、店舗、事務所ビルが集まる駅前の商業地域	北東（駅前広場）市道、背面道	水道、ガス、下水	樟葉駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 30 ｍ、南 0 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 22.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 660 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

（駅前広場）市道

交通

施設

樟葉駅駅前広場接面

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

駅前の商業施設「くずはモール」を核として、低層階を中心に店舗需要は底堅く、今後もその傾向で推移してい
くものと予測される。地価水準は、緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

５階建の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 445,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 378,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、枚方市、寝屋川市及びその周辺地域の鉄道各駅の駅前商業地域。需要者の中心は、京阪沿線を中心とす
る地場の商業者や駅前等にチェーン展開する小売・飲食業者のほか、集客店舗を運営する法人等が中心となる。ここ数
年は新規店舗の進出への期待感から、供給は少ないものの需要は安定していたが、新型コロナの影響により、今後はや
や不透明感が残る。駅前商業地的な性格を有する土地は６６０㎡程度で、２億５千万～３億円程度が中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引事例については駅前商業地の取引が無いため、枚方市内のみならず、大阪府北部から東部へかけ広域的に同じ性格
を有する事例を収集した。また、近隣地域では商業事業者向けの賃貸市場が形成されており、収益価格の有用性も認め
られる。よって、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、周辺地価動向にも留意して、鑑定評価額を上記のとお
り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    427,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　枚方（府） 5-1             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    427,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、新型コロナウイルス感染症の影響で
不透明感もあるが、一部持ち直しもあり、枚
方市の商業地需要は安定的で、地価は上昇傾
向にある。

駅前の商業地域で「くずはモール」を中心に
その商圏は沿線に広がっており、需要は概ね
安定している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.7 ％

３　試算価格算定内訳

枚方 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	９０４ -212	枚方市		建付地	（　）	ほぼ整形	北東8.4m府道、中間画地		近商 (90,300)
b	９０６ -45	寝屋川市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南10m府道、東5m、角地		近商 (99,293)
c	３０９ -52	守口市		更地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		商業 (100,400)
d	３０９ -201	守口市		貸家建付地	（　）	不整形	北西11.2m市道、中間画地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 393,241	100 [ 125.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	317,110	100 [ 68.5]	462,934	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	472,000
b	(　 ) 312,647	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	295,540	100 [ 69.5]	425,237		434,000
c	(　 ) 360,386	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	360,386	100 [ 83.2]	433,156		442,000
d	(　 ) 302,682	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	318,613	100 [ 72.8]	437,655		446,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	買進み	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -20.0
a	買進み	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 445,000 円／㎡]

枚方 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	78,340,156	16,984,626	61,355,530	50,052,000	11,303,530	（　0.9321） 10,536,020	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	250,857,619 円　　　　（　 378,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

枚方 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	500.00	ＲＣ5F1B	2,980.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	663 ㎡	22.0 m x 30.0 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階店舗、３～５階事務所いずれもフロア貸しを想定。地階は機械式駐車場。

⑦有効率　 67.4 ％
の理由

５階建店舗兼事務所ビルとしては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	500.00	70.0	350.00	5,221	1,827,350	8.0	14,618,800
							0.0	0
2～ 2	店舗	500.00	83.0	415.00	3,000	1,245,000	6.0	7,470,000
							0.0	0
3～ 5	事務所	500.00	83.0	415.00	2,700	1,120,500	6.0	6,723,000
							0.0	0
地下 1～ 1	駐車場	480.00

～

計		2,980.00	67.4	2,010.00		6,433,850		42,257,800
								0

⑨年額支払賃料	6,433,850 円　×　12ヶ月　＝　 77,206,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,010.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	16,000 円／台　×　 49 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 9,408,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	77,206,200 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 9,408,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 8,661,420 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	77,952,780 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	42,257,800 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 380,320 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	784,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 7,056 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	78,340,156 円　　　　（　 118,160 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	９１５（賃）　　　　-103	3,214 ( 3,176)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [ 85.0]	4,943	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,256 円/㎡　月額支払賃料（　 5,221 円/㎡）　基準階 1 F B
b	９０３（賃）　　　　-102	3,510 ( 3,406)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 85.0]	5,162
c	９０７（賃）　　　　-109	4,248 ( 4,125)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	5,664

枚方 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,880,000 円	776,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,598,426 円	86,614,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,358,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,596,000 円	776,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	776,000 円	776,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	776,000 円	776,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 16,984,626 円　（　　　　　　 25,618 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9321

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	776,000,000 円	設計監理料率　 248,000 円／㎡　×　 2,980.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	50,052,000 円（　　　　　 75,493 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	78,340,156 円
②総費用	16,984,626 円
③純収益　①－②	61,355,530 円
④建物等に帰属する純収益	50,052,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	11,303,530 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,536,020 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,891 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 250,857,619 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 378,000 円／㎡）