別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 枚方 -56　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   枚方 -56 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　高田　真史   TEL.

鑑定評価額 9,900,000 円  １㎡当たりの価格 90,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 75,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 枚方市大峰元町２丁目３８８１番３ ｢大峰元町２－２２－１｣ ②地積 　(㎡) 110   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模住宅、マン ション等が混在する 住宅地域 南西4.7m市道 水道、ガス、下水 津田 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    80 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．７ ｍ市道 交通 施設 津田駅北西方 2.2km 法令 規制 準工 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、当面は現状維持で推移するものと予測する。駅徒歩 圏外に位置するため、地価は緩やかな下落傾向が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     90,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は枚方市及び周辺市を中心としたＪＲ片町線沿線や京阪沿線の小規模住宅地域である。主たる需要者は、枚 方市内及びその周辺市に居住する地縁性を有する者である。最寄駅から徒歩圏外にあり、生活利便性が劣るため、地価 は弱含み傾向が継続している。需要の中心価格帯は、中古戸建で１，０００万円台、新築戸建で３，０００万円前後の 水準である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内は中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、画地規模や賃貸市場の観点から、収益還元法は適用しなかった 。一方、比準価格は枚方市中部の住宅地域に存する複数の事例から適正に補修正を行って求められたものであり市場性 を反映した実証的な試算価格である。よって、比準価格を採用し、代表標準地からの比較、周辺類似地価公示標準地の 価格動向及び単価と総額との関連の検討などを行って、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　枚方 -46                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    114,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [130.0] [103.0] 100 89,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     91,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ワクチン接種により、経済情勢は回復しつつ あるものの、当市の不動産市場については依 然として立地条件の良否等による二極化傾向 が続いている。 対象標準地の価格に影響を及ぼすような地域 要因の変動は特にない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％