別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 枚方 -53　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   枚方 -53 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　福田　俊介   TEL.

鑑定評価額 17,900,000 円  １㎡当たりの価格 125,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 99,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 枚方市伊加賀西町１６２番７０ ｢伊加賀西町８２－４｣ ②地積 　(㎡) 143   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,200) 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中小規模一般住宅が 多い区画整然とした 住宅地域 東5.7m市道 水道、ガス、下水 枚方公園 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５．７ ｍ市道 交通 施設 枚方公園駅南西方 1.3km 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模戸建が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持するものと予測する。駅からの交通接 近条件がやや劣るものの、住環境が比較的整っていることから需要が底堅いと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    125,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、京阪沿線の枚方市域で街区整然として中規模住宅が整然と立ち並ぶ住宅地域。主な需要者は、当該市域 で自己利用の住宅所有を企図する者で、更には最寄り駅徒歩圏限界であっても住宅の快適性を重視する者及びその供給 業者。最寄駅からの距離が若干あるもの比較的住環境が良好で競争力がある。近隣地域及びその周辺の既成の住宅地域 内での住宅の需給は安定的。中心となる取引の価格帯は１５０㎡程度の土地取引で１８００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 駅からやや離れた一般住宅地域であり、その特性から賃貸住宅の想定は非現実的と考え収益還元法を非適用とした。一 方、取引事例比較法では信頼性の高い取引事例も採用でき、比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格である。そ こで、市場参加者は収益獲得のための合理性よりも居住の快適性等を重視し、また取引水準等を重視する事から、鑑定 評価額の決定に当たって比準価格を標準とし、代表標準地との検討等を行い、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　枚方 -23                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    156,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [123.9] [102.0] 100 125,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    124,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は新型コロナの影響下にあるが、徐々に 持ち直しつつある。市内住宅地の地価は利便 性の悪くない地域は、総じて横ばいから強含 み傾向。 最寄駅からの交通接近性にやや劣るが、住環 境が比較的整っているため、需要は底堅く地 価はやや強含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％