別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 枚方 -50　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   枚方 -50 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　大久保　隆行   TEL.

鑑定評価額 22,800,000 円  １㎡当たりの価格 169,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 135,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 枚方市三矢町１番１ ｢三矢町８－１６｣ ②地積 　(㎡) 135   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） 高度地区3種 (70,184) 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に店舗 等も見られる既成住 宅地域 北西4.6m市道 水道、ガス、下水 枚方公園 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．６ ｍ市道 交通 施設 枚方公園駅北方 300m 法令 規制 ２住居 (70,184) 準防  高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 既成住宅地域として概ね熟成しており、地域内に大きな変動要因は特段ない。また、地価水準については、駅徒 歩圏内の平坦な住宅地域であることから住宅需要は底堅く、若干の上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    169,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、京阪本線沿線の住宅地域で、概ね枚方市及び寝屋川市を中心とする圏域。需要者は、枚方市及び寝屋川 市内の京阪沿線に居住する１次取得者または２次取得者が中心である。最寄駅徒歩圏内かつ複数駅利用可能な利便性の 高い平坦な住宅地域であることから、需給関係は改善傾向が見られ、地価も若干の上昇傾向で推移している。類似地域 における新築戸建住宅の取引の中心は、敷地４０坪程度で４，０００万円台前半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中小規模一般住宅を中心とする住宅地域であり、居住の快適性等を指標とした自用目的の取引が中心となっ ている。比準価格は、同一需給圏内の類似地域等に存する信頼性の高い取引事例から求めたもので、市場の実態を反映 した実証的な価格である。一方、貸家需要の想定が現実的ではない地域であることなどから、収益還元法の適用は断念 した。従って、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　枚方 -23                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    156,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [ 91.1] [101.0] 100 168,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    168,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ感染拡大の一服感から、停滞して いた当市の不動産需要は利便性の高い地域を 中心に回復傾向にあり、当市全体の地価は上 昇に転じた。 地域要因に特段の変動はないが、利便性の高 い最寄駅徒歩圏内の住宅地域のため、需要は 回復傾向にあり、地価も若干の上昇傾向で推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％