別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 枚方 -43　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   枚方 -43 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　福田　俊介   TEL.

鑑定評価額 11,000,000 円  １㎡当たりの価格 20,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 枚方市穂谷３丁目１７１５番 ｢穂谷３－３－１｣ ②地積 　(㎡) 545   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,160) 台形 1.2:1 住宅 Ｗ1 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 西3m市道 水道、下水 津田 5.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３ｍ市道 交通 施設 津田駅南東方 5.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の農家住宅を主とする既成住宅地域であり、現状の住環境が維持されると予測する。鉄道駅ま での交通接近性が弱く、需要者も限定傾向にあり、地価水準は下落傾向で推移して行くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、枚方市及び近隣の周辺市等の市街化調整区域内に存する農家集落的な既成住宅地域であり、主とする需 要者は地元居住者、及び、その地縁、血縁者等に限定される傾向がある。また、最寄り駅からやや離れた交通利便性に 劣ることもあわせて、需要は多くはなく、地価は下落傾向が継続している。尚、調整区域内での農家集落に関する取引 量は非常に少ないため、市場の中心価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の農家住宅を主とした既成の住宅地域であり、地域の特性や交通接近性等から収益性を想定すること は非現実的である。また、自己使用目的の取引が主で賃貸市場が未成熟であることから収益還元法の適用は断念した。 したがって、市場性を反映した実証的な比準価格を採用して、類似の標準地価格、及び、前年の標準地価格との検討を 踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四條畷 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,000 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [100.0] 100 [146.5] [100.0] 100 20,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は新型コロナの影響下にあるが、徐々に 持ち直しつつある。市内住宅地の地価は利便 性の弱い地域は、総じて横ばいから弱含み傾 向。 住宅地として成熟した地域であり、地域要因 に大きな変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％