別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 枚方 -42　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   枚方 -42 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　善本　かほり   TEL.

鑑定評価額 11,300,000 円  １㎡当たりの価格 105,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 83,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 枚方市長尾家具町４丁目１６番５ ②地積 　(㎡) 108   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,200) 1:1.2 住宅 Ｗ3 中小規模一般住宅等 が建ち並ぶ既成住宅 地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 長尾 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    10 ｍ、南    70 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 長尾駅北西方 1.7km 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 　中小規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、当面概ね現状のまま推移していくと予測される。 最寄駅からバス圏であるが、新設道路による生活利便性の向上が見込まれることから需要は回復している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    105,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は枚方市及び周辺市に存する中小規模の戸建住宅地域である。特にＪＲ片町線の長尾駅を最寄駅とする住 宅地と価格牽連性が高い。主たる需要者は枚方市とその周辺市へ通勤する一次取得者であり、収益性よりも周辺の取引 価格水準、総額を重視して取引していると認められる。最寄駅から距離があるが、生活利便性が高まる蓋然性が高く、 総額面からも需給は均衡している。土地１００㎡前後で１，０００万～１，２００万円程度の取引が見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　小規模画地であり、市場の特性を踏まえ収益還元法は適用しなかった。対象標準地の鑑定評価額の決定にあたっては 、上記市場の特性から主たる需要者が類似地域における取引価格の水準を重視することから比準価格を標準とし、代表 標準地からの比較、周辺類似地価公示標準地の価格動向及び単価と総額との関連の検討などを行って、鑑定評価額を上 記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　枚方 -33                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    116,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [104.0] 100 [108.1] [101.0] 100 105,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    104,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市では低金利の継続等により、コロナ禍に おいても駅徒歩圏や名声の高い住宅地の需給 は均衡しているが、バス圏では需要は減少傾 向にある。 都市計画道路の整備進捗により、京都府八幡 市内に立地する大規模商業施設へのアクセス が改善されてきている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％