別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 枚方 -38　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   枚方 -38 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　善本　かほり   TEL.

鑑定評価額 15,000,000 円  １㎡当たりの価格 105,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 84,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 枚方市茄子作４丁目１番３３ ｢茄子作４－４８－１２｣ ②地積 　(㎡) 143   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い区画整然とした 住宅地域 南6.8m市道 水道、ガス、下水 香里園 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    40 ｍ、南    90 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．８ ｍ市道 交通 施設 香里園駅東方 4.0km 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 　中小規模戸建住宅地域として熟成しており、当面概ね現状のまま推移していくと予測される。最寄駅からバス 圏であるが閑静な住宅地域である。市全体での供給不足もあり、当地域での需給は均衡している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    105,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は枚方市及び周辺市に存する中小規模の戸建住宅地域である。特に京阪本線の駅からバス圏の住宅地と価 格牽連性が高い。主たる最終需要者層は枚方市とその周辺市や大阪市内へ通勤する一次取得者及び二次取得者である。 これら主たる需要者は収益性よりも住環境の良否や、取引総額、周辺の取引価格水準を重視して取引していると認めら れる。　取引水準は土地１５０㎡前後で１，５００万円程度であり、総額面から需給は均衡してきている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は戸建住宅地域として熟成しており、上記市場の特性を踏まえ収益還元法は適用しなかった。対象標準地の 鑑定評価額の決定にあたっては、主たる需要者が環境や類似地域における取引価格の水準を重視することを踏まえて比 準価格を標準とし、代表標準地からの比較、周辺類似地価公示標準地の価格動向及び単価と総額との関連の検討などを 行って、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　枚方 -27                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    122,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [116.4] [104.0] 100 105,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    105,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市では低金利の継続等により、コロナ禍に おいても駅徒歩圏や名声の高い住宅地の需給 は均衡しているが、バス圏では需要は減少傾 向にある。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％