別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 枚方 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   枚方 -24 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　福田　俊介   TEL.

鑑定評価額 32,900,000 円  １㎡当たりの価格 47,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 39,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 枚方市尊延寺５丁目１３６６番１外 ｢尊延寺５－４－１１｣ ②地積 　(㎡) 689   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,160) 不整形 1:1 住宅 Ｗ1 中規模の農家住宅が 多い住宅地域 北東3.1m市道 水道、ガス、下水 津田 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   120 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  32.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       680 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３．１ｍ市道 交通 施設 津田駅東方 4.5km 法令 規制 １中専 (70,160) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は既成集落地域として熟成しており、今後も現状維持程度で推移するものと予測する。鉄道駅徒歩圏域 外で、需要は弱含みであり地価の下落傾向は続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、枚方市の東部でＪＲ片町線以東の駅徒歩圏域外の住宅地域である。その主な需要者は、当該地域に地縁 があるもの、また、自己の住宅としての利用を企図するエンドユーザである。需給の動向については、従前からの農家 集落的要因の強い地域であるため需要、供給ともに動きの小さい地域である。このため、新規物件の供給量は小さく中 心とする価格帯を把握するのがやや困難な点もあるが、概ね坪１５万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅を中心とした地域なので賃貸住宅の想定は非現実的と考え収益還元法を非適用とした。一方、取引事例比較法 では信頼性の高い取引事例も採用でき、求められた比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格であった。そこで、 市場参加者は収益獲得のための合理性よりも居住の快適性等を重視し、これに基づく取引水準を重視する事から、鑑定 評価額の決定に当たって比準価格を標準とし、標準地との検討等を行い、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　枚方 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     64,200 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [104.0] 100 [129.4] [100.0] 100 47,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は新型コロナの影響下にあるが、徐々に 持ち直しつつある。市内住宅地の地価は利便 性の弱い地域は、総じて横ばいから弱含み傾 向。 特に顕著な変動は認められない。標準地にお いて、地価は緩やかな下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％