別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 枚方 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   枚方 -15 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　前田　陽子   TEL.

鑑定評価額 32,400,000 円  １㎡当たりの価格 222,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 175,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 枚方市楠葉中町１１３９番１８１ ｢楠葉中町５０－１５｣ ②地積 　(㎡) 146   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度地区1種 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中小規模一般住宅が 多い区画整然とした 住宅地域 東4.5m市道 水道、ガス、下水 樟葉 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 樟葉駅北東方 1.1km 法令 規制 １低専 (50,100) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域として熟成しており、当面現況にて推移していくものと予 測する。樟葉駅勢圏下にあって人気が高く、地価水準も安定的に推移していくものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    222,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、京阪本線沿線の各駅から概ね徒歩圏に位置する中小規模戸建住宅地域である。主な需要者は枚方市やそ の周辺都市に居住する一次・二次取得者と考えられる。京阪樟葉駅勢圏下の優良な住宅地域で人気が高く、画地規模が やや小さめで取引価格も安定的に推移している。土地のみで２０００万円台後半から３０００万円台前半が取引の中心 となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は鉄道駅から徒歩圏内に位置するものの、中小規模一般住宅が整然と建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、自用目的 の取引が支配的である。このため比準価格を中心に調整を行った。比準価格は、標準地と同じ楠葉中町地区の中小規模 住宅地を事例として採用しており、当地域の地価水準を示すもので規範性が高い。本件評価にあたっては、比準価格を 中心に周辺の需給動向等を勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    221,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　枚方（府） -2              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    221,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルスが不動産市場に与える影 響のうち、需要に関しては限定的であるが、 供給に関してはウッドショックの大きさが指 摘されている。 人気の樟葉駅勢圏下にあって、需要は依然と して堅調で、大きな変動要因は見当たらない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％ +0.5 ％