別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 枚方 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   枚方 -6 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　中村　隆宏   TEL.

鑑定評価額 13,400,000 円  １㎡当たりの価格 130,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 枚方市星丘３丁目５２２番１８ ｢星丘３－１３－１０｣ ②地積 　(㎡) 103   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度地区1種 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 南西4m私道 水道、ガス、下水 星ヶ丘 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４ｍ私道 交通 施設 星ヶ丘駅南東方 300m 法令 規制 １低専 (50,100) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に特段の変化はなく、今後もほぼ現状で推移するものと 予測する。星ヶ丘駅へは徒歩圏にあり、地価は横這い傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    130,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は京阪本線及び京阪交野線沿線の各駅勢圏で、概ね枚方市内に所在する中小規模住宅地域である。需 要者は当該駅勢圏に地縁性を有する一次又は二次取得者層が中心となっている。需給動向は、当該地域は駅接近性に優 れる住宅地域であり、近隣地域内及び周辺地域での取引も見られており、需給は安定的である。需要の中心となる価格 帯は土地は１００㎡程度で１３００万円前後、新築物件は３０００万円前後と考察される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中小規模一般住宅が多い住宅地域であり、周辺には賃貸アパート等が一部見られるものの、対象標準地の画 地規模から、賃貸用共同住宅を想定することは非現実的であることから、収益還元法は非適用とした。したがって、本 件では、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地価格との検討を踏まえ、さらに現下の不動産市況を考慮 の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　枚方 -23                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    156,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [120.2] [103.0] 100 130,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    130,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市は大阪府北東部のベッドタウンとして発 展してきたが、人口は継続して減少しており 、高齢化率は上昇している。 中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり 、最寄駅への接近性が良好なことから、地価 は横ばい傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％