鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

守口 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３０９ -43	守口市		建付地	（　）	長方形	南東20m国道、中間画地		準住居 (70,300)
b	３０９ -53	守口市		更地	（　）	長方形	南20m市道、中間画地		２住居 (70,300)
c	３０１ -29	門真市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南20m国道、東4.9m、角地		近商 (100,300)
d	３０１ -38	門真市		更地	（　）	不整形	南東18m国道、西16m、北3m、三方路		準工 (80,200)
e	３０１ -8	門真市		貸家建付地	（　）	不整形	南8m府道、北4.2m、二方路		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 211,363	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	211,363	100 [ 97.7]	216,339	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	223,000
b	(　 ) 167,505	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	186,117	100 [ 88.4]	210,540		217,000
c	(　 ) 212,314	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	204,148	100 [ 93.9]	217,410		224,000
d	(　 ) 175,325	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.7]	170,716	100 [ 82.9]	205,930		212,000
e	(　 ) 169,264	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.0]	180,068	100 [ 87.2]	206,500		213,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -11.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 220,000 円／㎡]

守口 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,476,111	5,101,378	18,374,733	15,708,000	2,666,733	（　0.9300） 2,480,062	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	56,365,045 円　　　　（　 155,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

守口 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	155.70	ＲＣ11	1,102.54
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防地区計画等	80 ％	300 ％	300 ％	363 ㎡	15.2 m x 26.6 m	前面道路：府道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロアー貸し店舗　２階住居ワンルームタイプ平均専有面積：約２９㎡

⑦有効率　 87.9 ％
の理由

同種、同規模の標準的建物を基に設定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	142.54	66.6	94.89	2,520	239,123	6.0	1,434,738
							3.0	717,369
2～11	住宅	96.00	91.0	87.40	1,906	166,584	2.0	333,168
							1.0	166,584
～

～

～

計		1,102.54	87.9	968.89		1,904,963		4,766,418
								2,383,209

⑨年額支払賃料	1,904,963 円　×　12ヶ月　＝　 22,859,556 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 968.89 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 15 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,859,556 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 1,800,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 1,972,764 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,686,792 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,766,418 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 43,851 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,383,209 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 745,468 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,476,111 円　　　　（　 64,672 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３０６賃　　　　-4	1,905 ( 1,905)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,111	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,963 円/㎡　月額支払賃料（　 1,906 円/㎡）　基準階 2 F B
b	３０６賃　　　　-5	1,568 ( 1,525)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,815
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

守口 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,190,000 円	238,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,232,978 円	24,659,556　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 179,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,023,000 円	238,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	238,000 円	238,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	238,000 円	238,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,101,378 円　（　　　　　　 14,053 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9300

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	238,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 1,102.54 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0660	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0608 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,708,000 円（　　　　　 43,273 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,476,111 円
②総費用	5,101,378 円
③純収益　①－②	18,374,733 円
④建物等に帰属する純収益	15,708,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,666,733 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,480,062 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,832 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,365,045 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 155,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
守口 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

守口 5-6

大阪府

大阪第３

氏名

不動産鑑定士　中村　記子

TEL.

鑑定評価額

77,300,000 円

１㎡当たりの価格

213,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月8日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	160,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	守口市佐太東町１丁目４６番外｢佐太東町１－１４－１４｣				②地積　(㎡)	363 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,300) 準防（その他）地区計画等 (80,300)
	台形 1:2	店舗、事務所兼住宅Ｓ3	店舗、事務所、倉庫等が混在する路線商業地域	北西22m府道、北東側道	水道、ガス、下水	大日 750m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

沿道施設用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 24.0 ｍ、規模　　 360 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２ｍ府道

交通

施設

大日駅北東方

750m

法令

規制

準工
(70,300)
準防
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

事業所、沿道型店舗等が混在する路線商業地域であり、今後ともほぼ現状を維持するものと予測する。路線商業
地の需要は底堅く、地価は横這いからやや上昇傾向に転じており、今後も同様に推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0
台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 220,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 153,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね守口市及び周辺市内の路線商業地域。需要者は自己使用目的の事業者、投資目的の個人又は法人等が
中心となる。路線商業地の需要は底堅く、主要な幹線道路沿いの土地への需要は安定的に認められるが、引き続き新型
コロナウイルス感染症の価格への影響に留意する必要がある。商業地取引自体が少なく、取引価格は規模・立地条件等
によってまちまちであることから、総額面での把握は困難な状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は類似地域からの資料を基に決定されており、今日の市場性をよく反映した価格と判断する。収益価格は店舗
兼共同住宅を想定し試算したものであるが、試算の過程で種々判断を伴っており、やや実証性に欠ける面を有する。よ
って、価格牽連性を有する路線商業地等から求めた比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地の価格
との均衡、単価と総額との関連等にも留意の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　門真 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 245,000 円／㎡

[100.4]
100

100
[101.0]

100
[117.5]

[103.0]
100

213,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    212,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

立地に優れる幹線道路沿いの需要は堅調で、
新型コロナウイルス感染症の影響からの回復
過程にあり、価格は上昇傾向にある。

市内幹線道路沿いの車両交通量の多い路線商
業地域で、需要は安定的に認められる。地域
における特段の変化はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +9.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

守口 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３０１ -29	門真市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南20m国道、東4.9m、角地		近商 (100,300)
b	３０６ -38	門真市		更地	（　）	台形	西7.5m府道、東2.9m、二方路		２住居 (70,200)
c	３０９ -43	守口市		建付地	（　）	長方形	南東20m国道、中間画地		準住居 (70,300)
d	３１６ -204	門真市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西11.9m市道、中間画地		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 212,314	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	204,148	100 [ 96.0]	212,654	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	219,000
b	(　 ) 171,900	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	179,063	100 [ 84.5]	211,909		218,000
c	(　 ) 211,363	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	211,363	100 [ 93.0]	227,272		234,000
d	(　 ) 150,482	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	148,526	100 [ 72.1]	206,000		212,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 220,000 円／㎡]

守口 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,663,180	5,131,535	18,531,645	15,906,000	2,625,645	（　0.9300） 2,441,850	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	55,496,591 円　　　　（　 153,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

守口 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	155.70	ＲＣ11	1,102.54
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防地区計画等	80 ％	300 ％	300 ％	363 ㎡	15.2 m x 26.6 m	前面道路：府道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

形式：１階フロア貸し店舗　２階～ワンルームタイプ　平均専有面積：約２９㎡

⑦有効率　 87.9 ％
の理由

同種、同規模の標準的建物を基に設定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	142.54	66.6	94.89	2,500	237,225	6.0	1,423,350
							3.0	711,675
2～11	住宅	96.00	91.0	87.40	1,877	164,050	1.0	164,050
							2.0	328,100
～

～

～

計		1,102.54	87.9	968.89		1,877,725		3,063,850
								3,992,675

⑨年額支払賃料	1,877,725 円　×　12ヶ月　＝　 22,532,700 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 968.89 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 15 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,532,700 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 1,800,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 1,946,616 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,386,084 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,063,850 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 28,187 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,992,675 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,248,909 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,663,180 円　　　　（　 65,188 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３０６賃　　　　-1	2,139 ( 2,139)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,047	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,985 円/㎡　月額支払賃料（　 1,877 円/㎡）　基準階 2 F B
b	３１５賃　　　　-3	1,472 ( 1,472)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,840
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

守口 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,205,000 円	241,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,216,635 円	24,332,700　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 179,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,048,500 円	241,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	241,000 円	241,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	241,000 円	241,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,131,535 円　（　　　　　　 14,136 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9300

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	241,000,000 円	設計監理料率　 212,000 円／㎡　×　 1,102.54 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0660	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0608 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,906,000 円（　　　　　 43,818 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,663,180 円
②総費用	5,131,535 円
③純収益　①－②	18,531,645 円
④建物等に帰属する純収益	15,906,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,625,645 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,441,850 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,727 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 55,496,591 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 153,000 円／㎡）