別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 守口 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   守口 -18 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　山口　百合子   TEL.

鑑定評価額 7,700,000 円  １㎡当たりの価格 148,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 守口市大宮通４丁目２４番６ ｢大宮通４－８－３｣ ②地積 　(㎡) 59   (          7)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北5.4m市道 水道、ガス、下水 守口市 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        60 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５．４ ｍ市道 交通 施設 守口市駅南東方 1.6km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、地域要因に特段の変動要因はなく、当面は現状維 持で推移していくものと予測する。バス圏にあり地価は緩やかな下落傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    148,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、京阪本線、ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ谷町線沿線の住宅地域。需要者は主に、同一需給圏内の一次及び二次 取得者層。守口市周辺に勤務先や血縁を有する者が多い。需給動向については、最寄り駅から徒歩圏外にあり需要は弱 含みで推移している。需要の中心となる価格帯は、土地６０㎡程度で１，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は小規模一般住宅地域であり、賃貸共同住宅は建築基準法上並びに建築コスト面より無理がある。また賃貸市場 は発達していないため収益還元法の適用は断念した。自用目的での取引が中心で、快適性を重視する住宅地域であるこ とから、取引価格の水準を指標に決定されることが一般的と認められる。したがって、本件では比準価格を概ね標準と し、周辺の需給動向等を勘案し更に代表標準地及び前年価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　守口 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    234,000 円／㎡ [100.4] 100 100 [103.0] 100 [154.5] [100.0] 100 148,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    149,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルス感染症による厳しい状況 が徐々に緩和される中で、このところ持ち直 しの動きが見られる。 特に変動は認められない。標準地において、 地価は緩やかな下落基調にある。 個別的要因に変動は無い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 +39.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％