別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 守口 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   守口 -14 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　中村　記子   TEL.

鑑定評価額 7,750,000 円  １㎡当たりの価格 136,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 守口市大日町４丁目１７０番３ ｢大日町４－３３－１２｣ ②地積 　(㎡) 57   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 地区計画等 (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模住宅に店舗併 用住宅等が見られる 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 大日 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    10 ｍ、南    30 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        60 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 大日駅北方 900m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅を中心とした住宅地域として熟成しており、今後もほぼ現状を維持するものと予測する。駅から 距離のある地域は相対的に選好性が低く、地価は下落傾向が継続しており、今後も同様に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    136,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＯｓａｋａＭｅｔｒｏ谷町線沿線等で、概ね守口市及び周辺市の住宅地域。需要者の中心は地縁を有する 個人の一次取得者や二次取得者層である。交通利便性が良好な地域等一部を除いて需要は弱含みで推移しており、新型 コロナウイルス感染症の価格への影響にも留意する必要がある。更地は画地規模にばらつきがあり、取引総額はまちま ちであるが、新築戸建住宅は約７０㎡～１００㎡で２，５００万円～３，０００万円程度が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地の規模が小さく、近隣地域を含む周辺が戸建住宅等、自己使用目的での取引が支配的な地域であることから、収 益価格は試算しなかった。自用目的を中心に価格形成がなされていると判断し、信頼性のある取引事例により求めた比 準価格を標準とし、代表標準地の価格との均衡、単価と総額との関連等にも留意の上、上記のとおり鑑定評価額を決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　守口 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    129,000 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [ 94.1] [100.0] 100 136,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    137,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 守口市の人口はほぼ横這い傾向にある。住宅 地の地価は横這い乃至微上昇地域も見られる ものの、駅徒歩圏外の地域を中心に下落傾向 が続いている。 大日駅からやや遠く、需要は弱含みである。 地域における特段の変化はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％