別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 守口 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   守口 -13 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　三宅　樹一郎   TEL.

鑑定評価額 11,500,000 円  １㎡当たりの価格 128,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 守口市東町１丁目７８番 ｢東町１－９－９｣ ②地積 　(㎡) 108   (         18)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） (70,160) 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ住宅地域 北4m私道 水道、ガス、下水 大和田 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４ｍ私道 交通 施設 大和田駅北方 800m 法令 規制 ２中専 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域として熟成しており、今後も当面の間は標準的使用に大きな変化はないものと予測する。標準地の 立地及び周辺の取引状況等から、地価水準は横ばいないし弱含み傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    128,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は守口市及び隣接市のうち、京阪本線大和田駅、古川橋駅、萱島駅等を最寄駅とする住宅地域等である。需 要者は周辺エリアに居住する一次取得者が中心である。小規模一般住宅等が密集し、街路条件等にやや劣る既成住宅地 域である。数区画単位の新築分譲や古家の建替え等新規供給は一定量見られ、需要は従前に比べ回復しつつある。市場 の中心価格帯は土地の場合標準地規模で１，０００万円台前半、新築戸建の場合３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域等において信頼性のある取引事例を収集し試算しており、市場実態を反映した価 格として高い規範性が認められる。一方、標準地の画地規模、法令規制及び周辺環境等から共同住宅を想定することは 現実的ではなく、主たる需要者は収益性ではなく居住の快適性等に着目して行動するため、収益還元法は適用しなかっ た。以上より、比準価格を重視し、市場動向等の分析を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    129,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　守口（府） -6              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    128,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 守口市の人口は近年ほぼ横ばいの状態にある 。土地の取引件数は例年に比べやや少なく、 取引価格は概ね横ばい傾向にある。 近隣在住の一次取得者層が主たる需要者とな る地域であるが、新築戸建やその用地に対す る需要が従前に比べ回復しつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％ 0.0 ％