別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 守口 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   守口 -9 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　八木　正美   TEL.

鑑定評価額 9,990,000 円  １㎡当たりの価格 135,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 守口市梶町２丁目６２番１４ ｢梶町２－８－２２｣ ②地積 　(㎡) 74   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 地区計画等 (70,188) 1:2.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多く見られる既成住 宅地域 東4.7m市道 水道、ガス、下水 大日 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    60 ｍ、南    35 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　        75 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４． ７ｍ市道 交通 施設 大日駅東方 1.1km 法令 規制 ２中専 (70,188) 準防  地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地として熟成しており、今後も、現況のまま推移するものと予測される。地価は市況を反映して引き続きや や下落傾向にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    135,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は守口市及び隣接市に存する住宅地域で、特に守口市東部の小規模住宅地との代替競争関係が強い。主な需 要者は守口市に地縁を有する一次取得者が中心で、周辺地域からの転入は比較的少ない。やや駅から離れた場所に位置 しているため、生活利便性に劣り、需要は弱含みである。また、引き続き新型コロナウイルス感染症の不動産市場への 影響に注視を要する。需要の中心となる価格帯は、土地８０㎡程度の新築戸建住宅で２５００万円前後と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は自己使用目的の取引が中心であり、周辺に共同住宅等も見受けられるものの、対象標準地は小規模画地で経 済合理性を有する共同住宅の想定が困難であり、戸建の賃貸市場も未成熟であることから収益還元法の適用は断念した 。よって、取引市場の実態を反映した規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡性の検討、周辺類似地 価公示標準地等の価格動向等をも踏まえたうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　守口 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    129,000 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [ 96.9] [102.0] 100 135,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    136,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は新型コロナによる厳しい状況が緩和さ れる中、持ち直しの動きが見られ、不動産市 場も地域や用途により前向きな動きが見られ る。 対象標準地の価格に影響を及ぼすような地域 要因の変動は特にない。最寄駅への接近性に やや難があり住宅需要も弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％