別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 守口 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   守口 -3 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　山口　百合子   TEL.

鑑定評価額 19,800,000 円  １㎡当たりの価格 198,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 155,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 守口市日向町１４番２ ｢日向町２－１｣ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1.5:1 住宅 Ｗ2 中小規模住宅の中に 共同住宅も混在する 住宅地域 北西6.3m市道 水道、ガス、下水 守口市 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西    15 ｍ、南    80 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北６．３ ｍ市道 交通 施設 守口市駅北東方 600m 法令 規制 ２住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は中小規模住宅の中に共同住宅も混在する住宅地域として成熟しており、今後も現状のまま推移するも のと予測する。地価は、緩やかな上昇基調にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    198,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は京阪本線及びＯｓａｋａＭｅｔｒｏ谷町線沿線の住宅地域。需要の中心は守口市及びその周辺地域に地縁 を有する一次取得者及び二次取得者層。需給動向については、最寄駅から徒歩圏の住宅地域で利便性が高く需要は底堅 い。需要の中心となる価格帯は、標準地と同じ規模で土地１，９００万円～２，３００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中小規模の一般住宅地域であり、戸建住宅の賃貸市場は、転勤等による一時的な賃貸を除くと未成熟である ため、収益還元法の適用は断念した。自用目的での取引が中心で、快適性を重視する住宅地域であることから、取引価 格の水準を指標に決定されることが一般的と認められる。したがって、本件では比準価格を概ね標準とし、周辺の需給 動向等を勘案し、更に代表標準地及び前年価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　守口 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    234,000 円／㎡ [100.4] 100 100 [103.0] 100 [116.4] [101.0] 100 198,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    197,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルス感染症による厳しい状況 が徐々に緩和される中で、このところ持ち直 しの動きが見られる。 特に変動は認められない。標準地において、 地価は、緩やかな上昇基調にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％