別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 守口 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   守口 -1 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　八木　正美   TEL.

鑑定評価額 15,400,000 円  １㎡当たりの価格 188,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 150,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 守口市大枝南町４９番１１ ｢大枝南町１０－８｣ ②地積 　(㎡) 82   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,180) 1:3 住宅 Ｗ3 一般住宅のほかに共 同住宅も見られる住 宅地域 東4.5m市道 水道、ガス、下水 守口市 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　        75 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、４． ５ｍ市道 交通 施設 守口市駅南方 550m 法令 規制 １住居 (70,180) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とする低層住宅地域として熟成しており、現状のまま推移するものと予測する。地価は静態的な 需給動向を反映して横ばいの状態にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    188,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は守口市内の京阪本線、ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ谷町線各駅の徒歩圏の住宅地域。需要者は主として市内また は近接市区在住の一次取得者層である。交通利便性が良好であるものの、守口市の基幹産業の低迷等の影響もあって、 需給動向は静態的に推移している。また、引き続き新型コロナウイルス感染症による不動産市場への影響に注視を要す る。中心価格帯は土地８０～１００㎡程度で１６００万円前後、新築分譲で３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は自己使用目的の取引が中心であり、周辺に共同住宅等も見受けられるものの、対象標準地は小規模画地で経 済合理性を有する共同住宅の想定が困難であり、戸建の賃貸市場も未成熟であることから収益還元法の適用は断念した 。よって、取引市場の実態を反映した規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡性の検討、周辺類似地 価公示標準地等の価格動向等をも踏まえたうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　守口 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    234,000 円／㎡ [100.4] 100 100 [103.0] 100 [124.0] [102.0] 100 188,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    188,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は新型コロナによる厳しい状況が緩和さ れる中、持ち直しの動きが見られ、不動産市 場も地域や用途により前向きな動きが見られ る。 地域の価格形成に影響を与える要因の変動は 認められない。守口市駅徒歩圏にあって需要 は比較的安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％