鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

貝塚 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	７０３ -102	貝塚市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西19m市道、中間画地		近商 (90,300)
b	７１０ -30	貝塚市		建付地	（　）	不整形	南東11m府道、北東4.3m、角地		準工 (60,200)
c	７０８ -105	泉佐野市		建付地	（　）	長方形	北東18m国道、中間画地		準工 (60,200)
d	７０９ -5	泉佐野市		建付地	（　）	不整形	南西16m国道、北西2m、角地		準工 (60,200)
e	７０６ -105	泉佐野市		建付地	（　）	不整形	南17m府道、北東3.3m、二方路		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 96,867	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	94,046	100 [ 141.7]	66,370	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 97.0] 　　　　 100	64,400
b	(　 ) 74,040	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	74,114	100 [ 111.3]	66,589		64,600
c	(　 ) 87,855	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	87,855	100 [ 131.9]	66,607		64,600
d	(　 ) 70,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	72,917	100 [ 109.0]	66,896		64,900
e	(　 ) 71,101	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	72,626	100 [ 109.1]	66,568		64,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +22.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +36.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +4.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 64,600 円／㎡]

貝塚 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,508,944	1,321,800	5,187,144	3,122,280	2,064,864	（　0.9465） 1,954,394	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	40,716,542 円　　　　（　 41,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

貝塚 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	300.00	Ｓ1	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	989 ㎡	51.5 m x 25.0 m	前面道路：府道　 32.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸し沿道サービス店舗を想定。駐車場使用料は賃料に含む。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しを想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	300.00	100.0	300.00	1,800	540,000	7.0	3,780,000
							3.0	1,620,000
～

～

～

～

計		300.00	100.0	300.00		540,000		3,780,000
								1,620,000

⑨年額支払賃料	540,000 円　×　12ヶ月　＝　 6,480,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費授受の慣習なしと判断した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,480,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 324,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,156,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,780,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 35,910 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,620,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 317,034 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,508,944 円　　　　（　 6,581 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	７０７（賃）　　　　-1	2,360 ( 2,360)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	1,911	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,903 円/㎡　月額支払賃料（　 1,800 円/㎡）　基準階 1 F B
b	７１０（賃）　　　　-9	2,229 ( 2,120)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [124.0]	100 [100.0]	1,892
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

貝塚 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	132,300 円	44,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	194,400 円	6,480,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 532,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 374,800 円	44,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	44,100 円	44,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	44,100 円	44,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,321,800 円　（　　　　　　 1,337 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9465

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	44,100,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0708	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0567 ×　 40 ％　＋　0.0696 × 35 ％　＋ 0.0952 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,122,280 円（　　　　　 3,157 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,508,944 円
②総費用	1,321,800 円
③純収益　①－②	5,187,144 円
④建物等に帰属する純収益	3,122,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,064,864 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,954,394 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,976 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,716,542 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
貝塚 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

貝塚 5-2

大阪府

大阪第７

氏名

不動産鑑定士　伊与　忠司

TEL.

鑑定評価額

63,900,000 円

１㎡当たりの価格

64,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	52,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	貝塚市澤８７７番１外				②地積　(㎡)	989 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	台形 2:1	店舗Ｓ1	幹線道路沿いに各種店舗が見られる路線商業地域	南東32m府道	水道、ガス、下水	二色浜 780m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 50 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

沿道型店舗用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３２ｍ府道

交通

施設

二色浜駅北西方

780m

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

臨海部に存在する路線商業地域であり、地域要因はほぼ熟成し、大きな地域要因の変化は予測されない。新型コ
ロナウイルス感染症の状況及び景気動向を見極める状況にあり、地価は当面横這いで推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

沿道型店舗用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 64,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 40,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、泉州地区一帯の幹線道路沿いの路線商業地域等の圏域。主たる需要者は圏域内の地元企業、商店経営者
、不動産業者等であるが、圏域外からの進出も認められる。利用は飲食店、物品販売店等が中心。新型コロナウイルス
感染症長期化のなか、取引には慎重で静観する姿勢が強く、地価にも大きな動きはなく横ばい状況にある。取引規模が
異なり総額の把握は困難であるが、取引の中心価格帯は１坪当たり２０～２５万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域では沿道サービス関連の店舗等が中心であり、需要者は地元企業、個人等が多く、自用目的での取引が支配的
である。この取引実態を反映したものとしては、実際の取引に基づく比準価格が説得性を有しており、収益価格は規範
性に劣っている。ここで収益価格が低位に求められたが、これは地価水準に較べ家賃水準が低いことに起因している。
以上より、ここでは代表標準地との価格的均衡も得ている比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　熊取 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 77,400 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[116.3]

[ 97.0]
100

64,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     64,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症によりインバウン
ド減少が長期化し、飲食・ホテル業を中心に
景気は悪化している。今後とも景気動向に注
視が必要である。

路線商業地域として熟成し、地域要因の変化
はない。新型コロナウイルス感染症による先
行き不安から取引には慎重であり、地価は横
ばい傾向である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

貝塚 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	７１０ -30	貝塚市		建付地	（　）	不整形	南東11m府道、北東4.3m、角地		準工 (60,200)
b	７０９ -5	泉佐野市		建付地	（　）	不整形	南西16m国道、北西2m、角地		準工 (60,200)
c	７０５ -9	貝塚市		更地	（　）	ほぼ整形	南東16.2m府道、北西5.5m、北東2m、三方路		近商 (90,300)
d	７０４ -9	貝塚市		更地	（　）	ほぼ整形	南東25m国道、西3m、角地		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 74,040	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	74,114	100 [ 111.3]	66,589	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 97.0] 　　　　 100	64,600
b	(　 ) 70,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	72,917	100 [ 109.0]	66,896		64,900
c	(　 ) 114,980	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	111,631	100 [ 169.0]	66,054		64,100
d	(　 ) 124,783	100 [ 120.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	101,947	100 [ 151.9]	67,115		65,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +22.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +55.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	隣地購入	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +55.0
d	隣地購入	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 64,600 円／㎡]

貝塚 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,481,538	1,331,736	5,149,802	3,122,280	2,027,522	（　0.9465） 1,919,050	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	39,980,208 円　　　　（　 40,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

貝塚 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	300.00	Ｓ1	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	989 ㎡	51.5 m x 25.0 m	前面道路：府道　 32.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

路線商業地域であり、鉄骨造平家建・店舗の一棟貸しを想定した。賃料は駐車場使用料込み。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	300.00	100.0	300.00	1,892	567,600	7.0	3,973,200
							3.0	1,702,800
～

～

～

～

計		300.00	100.0	300.00		567,600		3,973,200
								1,702,800

⑨年額支払賃料	567,600 円　×　12ヶ月　＝　 6,811,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,811,200 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 681,120 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,130,080 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,973,200 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 35,759 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,702,800 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 315,699 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,481,538 円　　　　（　 6,554 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	７１３（賃）　　　　-3	1,997 ( 1,928)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,002	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,000 円/㎡　月額支払賃料（　 1,892 円/㎡）　基準階 1 F B
b	７０９（賃）　　　　-1	1,412 ( 1,385)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 93.0]	100 [ 80.0]	1,998
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

貝塚 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	132,300 円	44,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	204,336 円	6,811,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 532,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 374,800 円	44,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	44,100 円	44,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	44,100 円	44,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,331,736 円　（　　　　　　 1,347 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9465

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	44,100,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0708	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0567 ×　 40 ％　＋　0.0696 × 35 ％　＋ 0.0952 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,122,280 円（　　　　　 3,157 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,481,538 円
②総費用	1,331,736 円
③純収益　①－②	5,149,802 円
④建物等に帰属する純収益	3,122,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,027,522 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,919,050 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,940 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,980,208 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,400 円／㎡）