別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 貝塚 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   貝塚 -21 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　雅人   TEL.

鑑定評価額 6,060,000 円  １㎡当たりの価格 50,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 41,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 貝塚市名越６１８番１９外 ②地積 　(㎡) 120   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,188) 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南東4.7m市道 水道、ガス、下水 名越 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．７ ｍ市道　 交通 施設 名越駅南方 750m 法令 規制 １中専 (60,188) ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、特に大きな地域変動要因は認められず、今 後も現状の環境を維持していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、貝塚市内の水間鉄道沿線を中心とする圏域で、そのうちの既成住宅地域。需要者は同一需給圏内に居住 する個人が中心である。当地域は区画が整然とした住環境の比較的良好な住宅地域ではあるが、水間鉄道沿線で交通利 便性に劣ることから、需要は依然として低調に推移しており、地価は下落傾向が継続している。市場における需要の中 心価格帯は、１２０㎡程度の土地で６００万円前後、中古住宅で７００～１３００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は、一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。すなわち自用目的の不動産取引が殆どとなっている が、取引事例比較法で採用した事例は貝塚市及び隣接する熊取町内における地域特性が類似する住宅地のものであり、 比準価格の規範性は高いと判断される。従って、市場実態を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討をも踏ま え、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　貝塚 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,600 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [100.0] 100 [ 76.2] [103.0] 100 50,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は新型コロナウイルス感染症の影響によ り厳しい状況が続いている。不動産市場も、 特に利便性の劣る地域では低迷が続いている 。 水間鉄道沿線で交通利便性に劣る住宅地域で あり、需要は弱含みが続いている。地価は依 然として緩やかな下落傾向となっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 -26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％